Wordt de huurovereenkomst opgezegd door de verhuurder/franchisegever, dan kan er sprake zijn van een vergoeding te betalen aan de huurder/franchisenemer door de verhuurder/franchisegever

Huurovereenkomsten met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte worden veelvuldig beëindigd met behulp van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. In veel gevallen wil de verhuurder/franchisegever het gehuurde vervolgens voor een gelijksoortig bedrijf gaan gebruiken. In de huurbeëindigingsprocedure wordt door de huurder/franchisenemer soms aangevoerd dat verhuurder/franchisegever een vergoeding moet betalen in verband met de goodwill die de huurder/franchisenemer bij het beëindigen van de huurovereenkomst ter plaatse zal achterlaten. Volgens artikel 7:308 BW dient de verhuurder/franchisegever van middenstandsbedrijfsruimte een vergoeding te betalen aan de gewezen huurder/franchisenemer, wiens huur hij heeft opgezegd, indien de verhuurder/franchisegever voordeel geniet als gevolg van het feit dat het gehuurde vervolgens voor een gelijkbaar bedrijf wordt gebruikt.

Alleen de huurder/franchisenemer wiens huurovereenkomst is geëindigd na opzegging door de verhuurder/franchisegever, kan aanspraak maken op vergoeding. Het is niet relevant of de huurder/franchisenemer zich al dan niet tegen de opzegging door de verhuurder/franchisegever heeft verweerd. In geval van opzegging door de huurder/franchisenemer, beëindiging met wederzijds goedvinden of ontbinding, kan er geen aanspraak gemaakt worden op een vergoeding. De wetgever gaat er van uit dat wanneer de huurder/franchisenemer de overeenkomst opzegt hij met de verhuurder/franchisegever overeenstemming zal hebben bereikt over de vergoeding.

In theorie maakt het niet uit op grond van welke opzeggingsgrond de huurovereenkomst beëindigd is. Echter in de praktijk zal niet snel aanleiding bestaan voor een vergoeding indien de huurovereenkomst eindigt in verband met de slechte bedrijfsvoering van de huurder/franchisenemer.

Artikel 7:308 BW geldt niet voor de huurovereenkomst die is aangegaan voor twee jaar of korter en die eindigt door het verloop van de overeengekomen termijn. Het komt in de praktijk geregeld voor dat een verhuurder/franchisegever aan het einde van de huur voordeel geniet omdat in het pand een goedlopend bedrijf gevestigd is geweest. Hij zal het pand op gunstige voorwaarden kunnen verhuren aan een huurder/franchisenemer die er een gelijksoortig bedrijf in wil vestigen. Hij kan dan ook zelf een gelijksoortig bedrijf in het pand beginnen en daarbij profiteren van een klantenkring van de oude huurder/franchisenemer. Van de nieuwe huurder/franchisegever die daarvan op gelijke wijze kan genieten, zal hij eveneens vaak een hogere huurprijs of soms zelfs een bedrag ineens kunnen bedingen. In zoverre maakt hij gebruik van de goodwill, opgebouwd door een vorige gebruiker.

Indien de verhuurder/franchisegever na de huurbeëindiging meer dan een jaar wacht voordat de bedrijfsruimte voor een gelijksoortig bedrijf in gebruik wordt genomen, dan kan de gewezen huurder/franchisenemer volgens artikel 7:308 lid 3 BW geen aanspraak meer maken op een vergoeding. Deze termijn berust op de gedachte dat niet meer gezegd kan worden dat de nieuwe ondernemer nog voordeel heeft van de activiteit van zijn voorganger, wanneer er een onderbreking van geruime duur plaats heeft gevonden.

De door de verhuurder/franchisegever te betalen vergoeding is geen vergoeding van de schade van de huurder/franchisenemer, maar een vergoeding voor het door de verhuurder/franchisegever genoten voordeel dat hem in de schoot is gevallen. Dit betekent dat de vergoeding beperkt is tot datgene waarmee de verhuurder/franchisegever daadwerkelijk is verreikt. Het voordeel van de huurder/franchisenemer kan zich voordoen wanneer de verhuurder/franchisegever het gehuurde zelf voor een soortgelijk bedrijf gaat gebruiken, maar ook wanneer hij het gehuurde onder gunstige voorwaarden kan verhuren, omdat de nieuwe huurder/franchisenemer voordeel zal genieten van het feit dat het gehuurde voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf zal worden gebruikt of indien de verhuurder/franchisegever het tegen een hogere prijs kan verkopen.

In de procedure zal de gewezen huurder/franchisenemer moeten stellen en bewijzen dat de ondernemersactiviteiten van de verhuurder/franchisegever soortgelijk zijn aan dat van zijn ondernemersactiviteiten. Dit bewijs is niet makkelijk te leveren. Omdat veel huurovereenkomsten zijn gekoppeld aan de franchiseovereenkomsten. Bij dergelijke relaties zal het nog moeilijker zijn om een vordering op grond van artikel 7:308 BW te onderbouwen omdat het voor de hand ligt dat een eventueel voordeel van de verhuurder/franchisegever bij de uitoefening van een vergelijkbaar bedrijf, moet worden toegerekend aan zijn franchiseformule en niet aan de ondernemersactiviteiten van de voormalige huurder/franchisenemer.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies