Wijziging in ingang winkel franchisenemer op te vatten als een gebrek?

Rechtbank Roermond

De rechtbank te Roermond zag zich onlangs geconfronteerd met de navolgende kwestie, waarvan zonder meer kan worden aangenomen dat dergelijke situaties zich meermalen in Nederland zullen voordoen elk jaar. Wat was er aan de hand? Acht jaar geleden heeft supermarktketen Jan Linders een huurovereenkomst gesloten met de eigenaar van een bedrijfsruimte in de kelder van een winkelcentrum om aldaar een ‘Jan Linders’-supermarkt te gaan exploiteren. Het winkelcentrum had, ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst door Jan Linders, twee ingangen (c.q. uitgangen). De ene ingang bevond zich relatief dicht bij de supermarkt en de andere ingang bevond zich 130 meter verderop.

Dat zou echter niet zo blijven. In 2010 wordt namelijk bekend gemaakt dat het winkelcentrum grondig verbouwd zou gaan worden, mede vanwege leegstand. Hoewel er in het vonnis wordt gesproken van een “grootschalige” verbouwing was één en ander kennelijk niet zo extreem dat voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst met Jan Linders noodzakelijk was. Dat is uiteraard prettig. Wel wordt helaas bij deze verbouwing de ingang, die zich het dichtst bij de supermarkt bevindt, omgezet in een ingang plus winkelruimte. De ‘omgezette’ ingang blijft dus feitelijk behouden als een ingang, maar klanten van het winkelcentrum moeten nu wel door een winkelruimte lopen.

Jan Linders stelt dat, doordat de ingang is omgezet naar ingang plus winkelruimte, een gedeelte van haar klanten wegblijft en zij dus omzet misloopt. Kennelijk zouden bepaalde klanten van Jan Linders niet bereid zijn om een eerst een andere winkelruimte te betreden teneinde bij de supermarkt te komen. Omdat er verder sprake is van een winkelruimte, met beperktere winkelopeningstijden dan een ‘normale’ ingang, wordt de toevloeiing van klanten verder beperkt. Het gebruik van de andere ingang, 130 meter verderop, is voor (bepaalde) klanten van Jan Linders kennelijk geen optie. Tel hierbij op dat er diverse concurrerende supermarktketens zijn die gemakkelijk(er) bereikbaar zijn voor klanten en het leed voor Jan Linders is compleet volgens eigen zeggen. De verhuurder is echter van mening dat Jan Linders “op geen enkele wijze” gehinderd wordt in de exploitatie van de supermarkt, zodat laatstgenoemde zich genoodzaakt ziet om rechtsmaatregelen te treffen.

Na het aanhoren van de standpunten van beide partijen buigt de rechter zich over de vraag of de verbouwing van de ene ingang naar ingang plus winkelruimte te kwalificeren valt als een gebrek in de zin van de wet. De rechter merkt daarbij op dat de term “gebrek” ruim uitgelegd dient te worden en dat de waardering van deze term wordt bepaald door wat Jan Linders op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Om te beoordelen of de verbouwing van de ingang inderdaad een gebrek is, vergelijkt de rechter de situatie van voor de verbouwing met de situatie van na de verbouwing. Zo constateert de rechter een aanzienlijk urenverschil in de mogelijke toevloeiing van klanten, omdat de ingang in de huidige situatie enkel geopend is tijdens winkelopeningstijden.

Ondanks het voorgaande is de rechter uiteindelijk toch niet genegen om te spreken van een gebrek in het gehuurde. Jan Linders mag verwachten dat de gehuurde supermarkt goed bereikbaar is voor het winkelende publiek, doch daarvan is volgens de rechter ook sprake. Immers, zo stelt de rechter, is er nog steeds sprake van een ingang, ondanks dat klanten nu eveneens een winkelruimte moeten betreden. Ook is, door middel van een reclamebord, duidelijk zichtbaar dat er zich een ‘Jan Linders’ supermarkt in het winkelcentrum bevindt en was de ingang, die zich 130 meter verderop bevindt, altijd belangrijker dan de verbouwde ingang. Verder meent de rechter dat klanten op de belangrijkste tijdstippen van de dag, dat is tussen 9 uur in de ochtend en 6 uur in de avond, gebruik kunnen maken van de ingang/winkelruimte. Buiten deze tijden kan gebruik worden gemaakt van de andere ingang. Kortom, de vordering van Jan Linders wordt afgewezen.

Bij het ontbreken van een eigen beoordeling van de feitelijke situatie ter plaatse zou het (te) kort door de bocht zijn om in dit artikel definitief een oordeel te vellen over het vonnis van de rechter in deze. Wel kan het volgende opgemerkt worden. Hoewel de term “gebrek” een ruime betekenis toekomt volgens de wetgever, lijkt het alsof Jan Linders kennelijk één en ander onvoldoende had onderbouwd, dan wel niet had kunnen onderbouwen, in deze procedure. Dit omdat de rechter, bijvoorbeeld, refereert aan “gesteld omzetverlies”.

Eén les valt dan ook in ieder geval te leren uit dit vonnis. Indien en voor zover u een onderneming exploiteert in een winkelcentrum waar ingrijpende verbouwingen zijn te verwachten, schroom dan niet om direct informatie aangaande bijvoorbeeld omzet en klanten deugdelijk vast te leggen, bijvoorbeeld door middel van een deskundigenrapport. Wordt hiermee gewacht tot na de betreffende verbouwing en eerst op het moment dat er mogelijk minder klanten zijn, dus omzetverlies, dan is het dus mogelijk dat er vitale informatie verloren. Het is in dat geval wellicht niet meer mogelijk om (volledig) aan te kunnen tonen dat er inderdaad sprake is van een gebrek in het gehuurde. De investering op voorhand in een deskundige kan zich in die gevallen later dan ook terugverdienen.

Mr J.H. Kolenbrander  – Franchiseadvocaat

Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies Wilt u reageren? Mail naar info@ludwigvandam.nl