Wederom omzet gerelateerde huurprijs
In een eerdere bijdrage voor First Formula (10 november 2006) over omzet gerelateerde stelde ik de vraag of eenzijdige wijziging van alleen de huurprijs in een gemengde (onder)huur/franchise verhouding niet oneigenlijk ingrijpt op het geheel van condities wat tussen partijen is afgesproken. Immers, uiteindelijk zal het voor franchisegever en franchisenemer het totaal van de vergoedingen en betalingen bepalend zijn voor de rentabiliteit over en weer en hangen de componenten van fee, huur, bonus, etc. in een onderhuurrelatie met de franchisegever met elkaar samen. De rechtspraak hierover is schaars. Inmiddels is deze vraag in één kwestie beantwoord door de kantonrechter.
De feiten waren als volgt. De betreffende franchisegever berekent aan iedere franchisenemer een gelijk vast percentage van de omzet aan fee en een vast percentage van de omzet aan huur. De onderhuur is dus soms hoger en soms lager van de werkelijke hoofdhuur. De gedachte daar achter is dat door dit systeem de organisatie een landelijke dekking krijgt en de franchisenemer op B-locaties profiteren van de naamsbekendheid die hun collega`s op A-locaties genereren en daaraan op die wijze (indirect) meebetalen. Anderzijds profiteren de franchisenemers op de A-locaties van een huursubsidie en wordt het, (vaak alleen daardoor) mogelijk om op deze locaties een rendabele exploitatie neer te zetten. Dit gelet op de nog immer oplopende huren op dergelijke locaties, waarbij vierkante meter prijzen op A1-locaties van soms wel; € 1.200,– ex BTW per vierkante meter per jaar al lang geen uitzondering meer zijn en vaak voor een individuele franchisenemer niet meer zijn op te brengen.
In feite fungeert de franchisegever op die wijze als doorgeefluik voor de huursubsidie, aldus de kantonrechter. Het zondermeer volgens de normen van de wet eenzijdig verlagen van de huurprijs, zou daarmee afbreuk doen aan het totale collectieve systeem waaraan de franchisenemer zich ook heeft geconformeerd. Immers, het zal duidelijk zijn dat franchisenemers die minder betalen dan de echte huurwaarde niet van zich laten horen!
Het opmerkelijke aan de uitspraak is aldus dat de kantonrechter vast stelt dat in een gemengde huur- franchiseverhouding onder omstandigheden de totale overeengekomen vergoeding (huur èn fee) bepalend blijft en de huurder dus niet zomaar van één onderdeel daarvan, in dit geval de huurprijs, verlaging kan verlangen door zich simpelweg op de wet te beroepen inzake wijziging van de huurprijs aan de markthuurprijs ter plaatse.
In feite werkt het in een filiaalbedrijf natuurlijk niet anders. De “dure” vestigingen geven bestaansrecht aan de vestigingen op de mindere locaties. De winst van deze uitspraak is dan ook dat het voor franchiseorganisaties via een dergelijke methode mogelijk blijft om op A1 locaties gevestigd te blijven. Dat is uiteraard winst voor zowel franchisegever als franchisenemer ten opzichte van haar concurrent; het filiaalbedrijf. De uitspraak doet dan ook recht aan de franchisepraktijk.
Uiteraard blijft het in individuele zaken altijd van belang om voor van de wettelijke systematiek voor bepaling van huurprijzen afwijkende bedingen zekerheidshalve op voorhand toestemming te verzoeken aan de kantonrechter.
Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies
Andere berichten
Arbitrage binnen franchise: een te hoge drempel? – mr. M. Munnik
Bij het aangaan van een overeenkomst is het voor partijen mogelijk – in afwijking van de wet - om een bevoegde rechter aan te wijzen. Dit geldt ook voor de franchiseovereenkomst. Van deze mogelijkheid
Beroep franchisenemer op dwaling wegens ondeugdelijke prognoses en gebrek aan ondersteuning verworpen – d.d. 25 april 2019 – mr. K. Bastiaans
Het Hof ’s-Hertogenbosch oordeelde (ECLI:NL:GHSHE:2019:697) over de vraag of het enkele feit dat prognoses niet zijn uitgekomen, de conclusie rechtvaardigt dat de franchisenemer tekort is gedaan...
Artikel De Nationale Franchise Gids: “Steeds meer bescherming tegen ronselen franchisenemers” – d.d. 2 april 2019 – mr. A.W. Dolphijn
Steeds vaker blijkt dat geronselde franchisenemers beschermd kunnen worden op basis van de Wet Acquisitiefraude.
De franchisenemersvereniging en de binding van franchisenemers – Contracteren 2019, nr. 1
Een bijdrage over veelvoorkomende bepalingen in franchiseovereenkomsten waarbij is bepaald dat een franchisenemer verplicht lid is van een franchisenemersvereniging.
Misleiding bij de werving van een franchisenemer?
Een uitspraak over de vraag of de franchisegever bij de werving van een franchisenemer een onjuiste voorstelling van zaken gegeven had.
Franchisegever aansprakelijk voor prognoses afkomstig van derde – d.d. 6 maart 2019 – mr. M. Munnik
Volgens vaste rechtspraak handelt een franchisegever onrechtmatig jegens haar franchisenemer wanneer een franchisegever zelfstandig op onzorgvuldige wijze onderzoek uitvoert en als gevolg daarvan...