Wederom omzet gerelateerde huurprijs
In een eerdere bijdrage voor First Formula (10 november 2006) over omzet gerelateerde stelde ik de vraag of eenzijdige wijziging van alleen de huurprijs in een gemengde (onder)huur/franchise verhouding niet oneigenlijk ingrijpt op het geheel van condities wat tussen partijen is afgesproken. Immers, uiteindelijk zal het voor franchisegever en franchisenemer het totaal van de vergoedingen en betalingen bepalend zijn voor de rentabiliteit over en weer en hangen de componenten van fee, huur, bonus, etc. in een onderhuurrelatie met de franchisegever met elkaar samen. De rechtspraak hierover is schaars. Inmiddels is deze vraag in één kwestie beantwoord door de kantonrechter.
De feiten waren als volgt. De betreffende franchisegever berekent aan iedere franchisenemer een gelijk vast percentage van de omzet aan fee en een vast percentage van de omzet aan huur. De onderhuur is dus soms hoger en soms lager van de werkelijke hoofdhuur. De gedachte daar achter is dat door dit systeem de organisatie een landelijke dekking krijgt en de franchisenemer op B-locaties profiteren van de naamsbekendheid die hun collega`s op A-locaties genereren en daaraan op die wijze (indirect) meebetalen. Anderzijds profiteren de franchisenemers op de A-locaties van een huursubsidie en wordt het, (vaak alleen daardoor) mogelijk om op deze locaties een rendabele exploitatie neer te zetten. Dit gelet op de nog immer oplopende huren op dergelijke locaties, waarbij vierkante meter prijzen op A1-locaties van soms wel; € 1.200,– ex BTW per vierkante meter per jaar al lang geen uitzondering meer zijn en vaak voor een individuele franchisenemer niet meer zijn op te brengen.
In feite fungeert de franchisegever op die wijze als doorgeefluik voor de huursubsidie, aldus de kantonrechter. Het zondermeer volgens de normen van de wet eenzijdig verlagen van de huurprijs, zou daarmee afbreuk doen aan het totale collectieve systeem waaraan de franchisenemer zich ook heeft geconformeerd. Immers, het zal duidelijk zijn dat franchisenemers die minder betalen dan de echte huurwaarde niet van zich laten horen!
Het opmerkelijke aan de uitspraak is aldus dat de kantonrechter vast stelt dat in een gemengde huur- franchiseverhouding onder omstandigheden de totale overeengekomen vergoeding (huur èn fee) bepalend blijft en de huurder dus niet zomaar van één onderdeel daarvan, in dit geval de huurprijs, verlaging kan verlangen door zich simpelweg op de wet te beroepen inzake wijziging van de huurprijs aan de markthuurprijs ter plaatse.
In feite werkt het in een filiaalbedrijf natuurlijk niet anders. De “dure” vestigingen geven bestaansrecht aan de vestigingen op de mindere locaties. De winst van deze uitspraak is dan ook dat het voor franchiseorganisaties via een dergelijke methode mogelijk blijft om op A1 locaties gevestigd te blijven. Dat is uiteraard winst voor zowel franchisegever als franchisenemer ten opzichte van haar concurrent; het filiaalbedrijf. De uitspraak doet dan ook recht aan de franchisepraktijk.
Uiteraard blijft het in individuele zaken altijd van belang om voor van de wettelijke systematiek voor bepaling van huurprijzen afwijkende bedingen zekerheidshalve op voorhand toestemming te verzoeken aan de kantonrechter.
Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies
Andere berichten
Ongeoorloofde geschillenregelingen binnen franchise-organisaties
Franchise-overeenkomsten bevatten een enkele keer geschillenregelingen die bevoegdheden toekennen aan de franchisenemer(s), de franchiseraad en/of een franchisevereniging.
Het recht op de formulenaam bij beëindiging van de franchiserelatie
In de praktijk doen zich met enige regelmaat discussies voor bij beëindiging van de franchiserelatie tussen een franchisegever en één of meerdere franchisenemers
Koppeling huurovereenkomst en franchise-overeenkomst: nieuwe wetgeving
Naar verwachting zal op termijn van enkele maanden het nieuwe huurrecht in werking treden.
Geschillenregelingen
In de franchisepraktijk circuleren diverse geschillenregelingen.
De failliete franchisegever
In de huidige tijd van economische neergang zijn faillissementen van ondernemingen aan de orde van de dag.
Garantieregelingen franchisenemers
In franchise-overeenkomsten is nog al eens bepaald dat franchisenemers onderling instaan voor garanties van diverse produkten.