Wat te doen tegen (te) forse huurverhogingen?
In veel huurovereenkomsten wordt de huur jaarlijks geïndexeerd aan de hand van het prijsindexcijfer van het CBS. De afgelopen jaren was er nauwelijks inflatie dus stegen ook de huren nauwelijks. Met een huidige inflatie van bijna 10% leidt dat nu onmiddellijk tot enorme huurverhogingen. Daar bovenop komen dan nog de stijgende loonkosten, stijgende energieprijzen en de gestegen inkoopkosten doordat grondstoffen ook fors duurder zijn geworden. Indien die inflatie aanhoudt kan men zich op enig moment afvragen of de huurprijs nog wel redelijk en marktconform is.
De wetgever heeft hiervoor een regeling getroffen. Huurprijzen voor winkelruimte kunnen namelijk ook los van deze indexatie in beginsel aan het eind van iedere contractperiode, althans eens per vijf jaar, worden aangepast aan de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte, te weten de zogenoemde huurreferentiewaarde. Deze wordt bepaald door deskundigen aan de hand van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de nabije omgeving. Het moet dan gaan om de afgelopen vijf jaar feitelijk betaalde huurprijzen geïndexeerd naar huidig niveau.
Het kan de moeite waarde zijn om een dergelijk onderzoek te doen, indien het vermoeden bestaat dat dit aanleiding kan zijn om een lagere huurprijs vast te laten stellen. Omdat de gewijzigde huurprijs pas in kan gaan, nadat overeenstemming is bereikt, dan wel de kantonrechter een deskundige heeft benoemd of er gedagvaard is, is het zaak om als huurder een actieve houding aan te nemen.
Ook kan worden overwogen in huurovereenkomsten bepalingen op te nemen die de jaarlijkse indexatie begrenzen, hetgeen grote franchisegevers met een vooruitziende blik al in hun inhuurovereenkomsten doen. Franchisenemers die onderhuren van hun franchisegevers zouden daar wellicht van kunnen profiteren, stellende dat het niet redelijk is de huurprijs in de onderhuurverhouding meer te verhogen, ook al is die beperking in hun onderhuurovereenkomst formeel niet van toepassing.
Tenslotte pleiten brancheorganisaties van het MKB over het toepassen van kerninflatie, waardoor in ieder geval bepaalde kosten waarvan de prijzen sterk schommelen, zoals de stijgende energieprijzen, niet meetellen voor de huurindexatie. Hierover dient uiteraard wel overeenstemming met de verhuurder te worden bereikt. Het argument hiervoor is met name dat de ondernemer zelf al de hogere energieprijs betaalt en door de huurverhoging, waarin die zwaar meeweegt, dus dubbel betaalt.
Los hiervan is er een trend waarneembaar om in toenemende mate (een deel) omzetafhankelijke huur overeen te komen.
Wellicht zijn er ook in uw situatie mogelijkheden om de huur in de hand te houden? Wij kijken het graag voor u na.
Ludwig & Van Dam advocaten, franchise juridisch advies.
Wilt u reageren? Mail dan naar albers@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Rechter anticipeert op Wet franchise: geen verplichte formulewijziging (zonder drempelwaarde)
De rechtbank Amsterdam oordeelt dat een franchisenemer van Blokker niet verplicht is tot vernieuwing van de winkel volgens de nieuwste formule-uitgangspunten, zoals door Blokker opgedragen is.
Interview mr. J. Sterk en mr. C. Rutten in Franchise+: “Oproep aan automotive sector: bereid je goed voor op nieuwe Wet franchise” d.d. 2 oktober 2020
De nieuwe Wet Franchise heeft een brede uitwerking, ook in de automotive sector. Maar of men zich er daar voldoende van bewust is?
Artikel De Nationale Franchise Gids – “Coronakorting van 50% op de huur” – mr. A.W. Dolphijn – d.d. 15 september 2020
Tegenvallende omzetten in verband met de coronacrisis kunnen betekenen dat de huurprijs gehalveerd wordt, ook als er sprake is van een deels omzetgerelateerde huur.
Artikel Franchise+ – “Franchisegever hanteert “afgeleide formule” (zonder dat hij het weet)” – mr. A.W. Dolphijn – d.d. 9 september 2020
Tal van franchisegevers zullen zich niet bewust zijn van het gegeven dat zij een “afgeleide formule” gebruiken zoals bedoeld in de Wet franchise.
Artikel Franchise+ – “Verplichtingen en rechten van de startende franchisenemer” – mr. A.W. Dolphijn – d.d.
Waar dient u als startende franchisenemer op te letten, wat zijn uw verplichtingen en wat zijn uw rechten bij het sluiten van de franchiseovereenkomst?
Artikel mr. C. Damen – Drie voorwaarden bij het recht op klantenvergoeding voor de agent bij de beëindiging van de agentuurovereenkomst – d.d. 26 augustus 2020
Bij de agentuurrelatie tussen een agent en een opdrachtgever (de principaal) leggen partijen hun samenwerkingsafspraken vast in een agentuurovereenkomst. Wanneer de principaal de agentuurovereenkomst