Verplichtingen van de verhuurder om gebreken aan het gehuurde te verhelpen

Een franchise-overeenkomst is veelal nauw verbonden met een huurovereenkomst. Deze (onder)huurovereenkomst kan zijn aangegaan tussen de franchisegever als zijnde verhuurder en de franchisenemer als zijnde huurder, maar dit behoeft echter geenszins het geval te zijn. De franchisenemer kan de huurovereenkomst evengoed met een andere (rechts)persoon hebben gesloten. In het onderstaande zal ervan worden uitgegaan dat een huurovereenkomst is gesloten met de franchisegever als zijnde verhuurder/onderverhuurder en de franchisenemer als zijnde huurder/onderhuurder. In dit kader zal in het hiernavolgende kort worden ingegaan op de onderhoudsverplichtingen van de franchisegever dan wel de franchisenemer ten aanzien van het gehuurde en het vergoeden door de franchisegever van eventuele schade ontstaan aan een zaak als gevolg van een gebrek.

Artikel 7: 204 BW bepaalt (kort gezegd) dat een gebrek een staat of een eigenschap is van de zaak, waardoor de zaak aan de huurder (hierna: franchisenemer) niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Het nieuwe huurrecht bepaalt in artikel 7:206 BW dat de verhuurder (hierna: franchisegever) verplicht is om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Dit is echter anders indien het onmogelijk is om de gebreken te verhelpen of dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de franchisegever zijn te vergen. In de praktijk zal echter niet snel worden aangenomen dat het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de franchisegever is te vergen dat hij de gebreken verhelpt. Ook al wegen de kosten voor het verhelpen van gebreken niet op tegen de toegevoegde waarde van de betreffende zaak, dan nog brengt dit niet per definitie met zich mee dat de franchisegever geen herstelplicht heeft. Of de franchisegever deze herstelplicht wel heeft hangt mede af van de overige omstandigheden van het geval. De franchisegever is aldus veelal verplicht de gebreken te verhelpen. Indien de franchisegever zijn herstelplicht niet (tijdig) nakomt en er ontstaat schade, dan is deze schade aan het gehuurde in beginsel aan de franchisegever toe te rekenen. Immers de franchisegever komt tekort in de nakoming van zijn herstelplicht. Indien de franchisegever wel (tijdig) tot herstel van het gebrek overgaat en er ontstaat desondanks schade als gevolg van het gebrek, dan is de franchisegever niet per definitie gehouden om tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade over te gaan. In dit geval is tevens nodig dat het gebrek aan de franchisegever is toe te rekenen.

Van belang is de vraag of de franchisegever kan afwijken van zijn verplichting om een gebrek aan het gehuurde te herstellen. Artikel 7:209 BW bepaalt dat hiervan niet ten nadele van de huurder (franchisenemer) kan worden afgeweken voor zover het gaat om gebreke die de verhuurder (franchisegever) bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Dit houdt in dat dus wel kan worden overeengekomen dat de franchisenemer verantwoordelijk is voor het verhelpen van de gebreken die na het aangaan van de huurovereenkomst zijn ontstaan. Indien de franchisegever met de franchisenemer wenst af te spreken dat de franchisenemer verantwoordelijk is voor het verhelpen van deze gebreken, dan dient de franchisegever bij het aangaan van de huurovereenkomst met de franchisenemer uitdrukkelijk af te spreken welke tekortkomingen het gehuurde heeft. Bovendien is noodzakelijk dat in de huurovereenkomst wordt opgenomen dat deze tekortkomingen geen gebreken zijn in de zin van artikel 7:204 BW. Indien franchisegever geen duidelijke afspraken hieromtrent heeft gemaakt en aan de franchisenemer niet heeft medegedeeld dat hij aldus zelf voor herstel van deze tekortkomingen dient zorg te dragen, dan zal de franchisegever alsnog verantwoordelijk kunnen worden gehouden om de betreffende gebreken aan het gehuurde te herstellen.
Resumerend komt het bovenstaande erop neer dat de franchisegever verplicht is om gebreken aan het gehuurde te verhelpen, tenzij het de franchisegever onmogelijk is om de gebreken te verhelpen of dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de franchisegever zijn te vergen. Bovendien kunnen de franchisegever en de franchisenemer op de hierboven uiteengezette wijze overeenkomen dat de franchisenemer zelf de gebreken dient te verhelpen. De franchisenemer dient alsdan uitdrukkelijk te worden geïnformeerd omtrent de tekortkomingen aan het gehuurde, zodat de franchisenemer geen goed onderhouden zaak meer kan verwachten.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies