Supermarkt beconcurreerd door eigen verhuurder
Op 15 juli 2014 is er door de rechtbank Noord-Holland in kort geding (ECLI:NL:RBNHO:2014:9635) een interessante uitspraak gedaan over het beconcurreren van een supermarkt door de eigen verhuurder.
Aan de orde was de situatie waarbij de verhuurder (te weten Deen) een supermarktbedrijfsruimte verhuurde aan Jumbo Supermarkten die in het gehuurde een Jumbo supermarkt exploiteerde. Deen is voorts in de directe nabijheid van deze bedrijfsruimte een eigen Deen supermarkt gaan exploiteren.
De voorzieningenrechter oordeelde dat het concurrerende handelen van de verhuurder in beginsel gesanctioneerd dient te worden en verwijst naar een arrest van de Hoge Raad van 17 december, ECLI:NL:HR:2004:AR2768 (Dunnewind-Schuitema) waar zulks bepaald was. Echter, omdat deze Deen supermarkt geen echte full service supermarkt was, zoals de Jumbo supermarkt dat wel is, maar veelmeer een soort “AH to go”, was er van werkelijke concurrentie nauwelijks sprake. Er was derhalve in dat specifieke geval geen sprake van een storing in het huurgenot. Echter, als er werkelijk sprake is van concurrentie door de verhuurder, dan kan dit wel degelijk gesanctioneerd worden.
Verder zij opgemerkt dat de huurovereenkomst een non-concurrentiebeding bevatte. Volgens Jumbo hebben partijen daarmee afgesproken dat Deen zich zou onthouden van concurrerende activiteiten. Deen heeft die uitleg gemotiveerd bestreden. Volgens Deen was het slechts de bedoeling dat Jumbo zou worden gevrijwaard van een vordering tot eigen gebruik van de zijde van Deen. Deen wijst erop dat een non-concurrentiebeding niet is overeengekomen en dat Deen, als supermarktketen, zeker een non-concurrentiebepaling niet zou opnemen in de huurovereenkomsten met derden. Jumbo heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter vervolgens haar uitleg in onvoldoende mate aannemelijk gemaakt. Het beroep op het non-concurrentiebeding wordt daarmee afgewezen.
Goede en heldere afspraken tussen verhuurders en huurders over de komst van concurrenten in de buurt waar de verhuurder invloed op heeft, bevorderen de zekerheid en continuïteit van een succesvolle samenwerking.
Mr. A.W. Dolphijn – Franchiseadvocaat Ludwig & Van Dam Advocaten Franchise advocaten, franchise juridisch advies. Wilt u reageren? Mail naar dolphijn@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Seminar mrs. J. Sterk en M. Munnik – Donderdag 2 november 2017: “Belangrijke juridische ontwikkelingen voor franchisegevers”
Advocaten Jeroen Sterk en Maaike Munnik van Ludwig & Van Dam Advocaten praten u bij over de status van en de ontwikkelingen rondom De Nederlandse Franchise Code en de Wet Acquisitiefraude.
Goodwill bij einde franchiseovereenkomst
In een kwestie bij het gerechtshof Amsterdam 26 september 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3900 (Seal & Go) vorderde een franchisenemer een vergoeding van goodwill (ex artikel 7:308 BW) nadat de
Artikel in Entree: “Ontslag”
Een werknemer ontslaan die niet goed functioneert? De kantonrechter is streng. Als u als werkgever niet kunt aantonen dat u zelf alles heeft gedaan om de persoon beter te laten functioneren, wordt het
Doorbelasting te hoge kostprijs als verborgen franchise fee
Uit een tussenvonnis van de rechtbank Den Haag van 30 augustus 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:10597 (Happy Nurse) blijkt dat de rechtbank zich gebogen heeft over de vraag of de door de franchisegever aan de
Supermarktbrief – 19
Coop schadeplichting wegens wanprestatie jegens franchisenemer
Schadebegroting na onterechte beëindigen franchiseovereenkomst door franchisegever
In een arrest van de Hoge Raad van 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2372 (Franchisenemer/Coop) was aan de orde dat supermarktorganisatie Coop afspraken niet nagekomen was, waardoor de franchisenemer