Supermarkt beconcurreerd door eigen verhuurder
Op 15 juli 2014 is er door de rechtbank Noord-Holland in kort geding (ECLI:NL:RBNHO:2014:9635) een interessante uitspraak gedaan over het beconcurreren van een supermarkt door de eigen verhuurder.
Aan de orde was de situatie waarbij de verhuurder (te weten Deen) een supermarktbedrijfsruimte verhuurde aan Jumbo Supermarkten die in het gehuurde een Jumbo supermarkt exploiteerde. Deen is voorts in de directe nabijheid van deze bedrijfsruimte een eigen Deen supermarkt gaan exploiteren.
De voorzieningenrechter oordeelde dat het concurrerende handelen van de verhuurder in beginsel gesanctioneerd dient te worden en verwijst naar een arrest van de Hoge Raad van 17 december, ECLI:NL:HR:2004:AR2768 (Dunnewind-Schuitema) waar zulks bepaald was. Echter, omdat deze Deen supermarkt geen echte full service supermarkt was, zoals de Jumbo supermarkt dat wel is, maar veelmeer een soort “AH to go”, was er van werkelijke concurrentie nauwelijks sprake. Er was derhalve in dat specifieke geval geen sprake van een storing in het huurgenot. Echter, als er werkelijk sprake is van concurrentie door de verhuurder, dan kan dit wel degelijk gesanctioneerd worden.
Verder zij opgemerkt dat de huurovereenkomst een non-concurrentiebeding bevatte. Volgens Jumbo hebben partijen daarmee afgesproken dat Deen zich zou onthouden van concurrerende activiteiten. Deen heeft die uitleg gemotiveerd bestreden. Volgens Deen was het slechts de bedoeling dat Jumbo zou worden gevrijwaard van een vordering tot eigen gebruik van de zijde van Deen. Deen wijst erop dat een non-concurrentiebeding niet is overeengekomen en dat Deen, als supermarktketen, zeker een non-concurrentiebepaling niet zou opnemen in de huurovereenkomsten met derden. Jumbo heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter vervolgens haar uitleg in onvoldoende mate aannemelijk gemaakt. Het beroep op het non-concurrentiebeding wordt daarmee afgewezen.
Goede en heldere afspraken tussen verhuurders en huurders over de komst van concurrenten in de buurt waar de verhuurder invloed op heeft, bevorderen de zekerheid en continuïteit van een succesvolle samenwerking.
Mr. A.W. Dolphijn – Franchiseadvocaat Ludwig & Van Dam Advocaten Franchise advocaten, franchise juridisch advies. Wilt u reageren? Mail naar dolphijn@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Acquisitiefraude vs. dwaling bij franchiseprognoses
Wie moet bewijzen dat de prognose van de franchisegever ondeugdelijk is? In beginsel is dat de franchisenemer. Als de franchisenemer een beroep doet op de Wet Acquisitiefraude, dan kan het zijn dat
Terugverkoopplicht bij einde franchiseovereenkomst
In franchiseovereenkomsten is soms bepaald dat de franchisenemer verplicht is om aangekochte activa bij het einde van de franchiseovereenkomst terug te verkopen.
Supermarktbrief – 20
Onzekere juridische positie Emté franchisenemers
Positie franchisenemers bij herstructurering franchisegever
Franchisenemers dienen door de franchisegever vooraf adequaat en ruimhartig geïnformeerd te worden over de inhoud en consequenties van (nadere) afspraken...
Interview Franchise+ – mrs. J. Sterk en A.W. Dolphijn – “Omkering bewijslast bij prognoses door rechter gehonoreerd” – februari 2018
De nieuwe Wet Acquisitiefraude blijkt inderdaad relevant voor de franchisebranche, blijkt uit dit artikel uit Franchise+. Alex Dolphijn van Ludwig & Van Dam staat een franchisenemer bij in een
Artikel Franchise & Recht nr. 7 – Franchiseovereenkomst als algemene voorwaarden
Uniformiteit van de franchiseformule en (derhalve ook) uniformiteit van de afspraken met de franchisenemers, zal voor de franchisegever vaak van groot belang zijn.