Supermarkt beconcurreerd door eigen verhuurder
Op 15 juli 2014 is er door de rechtbank Noord-Holland in kort geding (ECLI:NL:RBNHO:2014:9635) een interessante uitspraak gedaan over het beconcurreren van een supermarkt door de eigen verhuurder.
Aan de orde was de situatie waarbij de verhuurder (te weten Deen) een supermarktbedrijfsruimte verhuurde aan Jumbo Supermarkten die in het gehuurde een Jumbo supermarkt exploiteerde. Deen is voorts in de directe nabijheid van deze bedrijfsruimte een eigen Deen supermarkt gaan exploiteren.
De voorzieningenrechter oordeelde dat het concurrerende handelen van de verhuurder in beginsel gesanctioneerd dient te worden en verwijst naar een arrest van de Hoge Raad van 17 december, ECLI:NL:HR:2004:AR2768 (Dunnewind-Schuitema) waar zulks bepaald was. Echter, omdat deze Deen supermarkt geen echte full service supermarkt was, zoals de Jumbo supermarkt dat wel is, maar veelmeer een soort “AH to go”, was er van werkelijke concurrentie nauwelijks sprake. Er was derhalve in dat specifieke geval geen sprake van een storing in het huurgenot. Echter, als er werkelijk sprake is van concurrentie door de verhuurder, dan kan dit wel degelijk gesanctioneerd worden.
Verder zij opgemerkt dat de huurovereenkomst een non-concurrentiebeding bevatte. Volgens Jumbo hebben partijen daarmee afgesproken dat Deen zich zou onthouden van concurrerende activiteiten. Deen heeft die uitleg gemotiveerd bestreden. Volgens Deen was het slechts de bedoeling dat Jumbo zou worden gevrijwaard van een vordering tot eigen gebruik van de zijde van Deen. Deen wijst erop dat een non-concurrentiebeding niet is overeengekomen en dat Deen, als supermarktketen, zeker een non-concurrentiebepaling niet zou opnemen in de huurovereenkomsten met derden. Jumbo heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter vervolgens haar uitleg in onvoldoende mate aannemelijk gemaakt. Het beroep op het non-concurrentiebeding wordt daarmee afgewezen.
Goede en heldere afspraken tussen verhuurders en huurders over de komst van concurrenten in de buurt waar de verhuurder invloed op heeft, bevorderen de zekerheid en continuïteit van een succesvolle samenwerking.
Mr. A.W. Dolphijn – Franchiseadvocaat Ludwig & Van Dam Advocaten Franchise advocaten, franchise juridisch advies. Wilt u reageren? Mail naar dolphijn@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Geen recht op verlenging franchiseovereenkomst – 6 juli 2020 – mr. A.W. Dolphijn
Mag een franchisegever verlenging van de franchiseovereenkomst weigeren indien de franchisenemer niet instemt met gewijzigde voorwaarden van een nieuw te sluiten franchiseovereenkomst?
Gerechtshof Amsterdam beperkt beroep franchisegever op concurrentieverbod – d.d. 6 juli 2020 – mr. T. Meijer
Door het gerechtshof Amsterdam is op 30 juni 20202 geoordeeld dat aan een franchisegever geen (onbeperkt) beroep op een contractueel concurrentieverbod toekomt.
Vacature advocaat-medewerker
Ludwig & Van Dam advocaten is een geheel in franchise- en andere samenwerkingsverbanden gespecialiseerd advocatenkantoor en marktleider in zijn soort in Nederland.
Kwalitaria-franchisenemer in zijn hemd gezet – d.d. 2 juli 2020 – mr. J.A.J. Devilee
De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft een vonnis gewezen in een door een franchisenemer van Kwalitaria gestarte gerechtelijke procedure.
Supermarktnieuwsbrief -28-
Supermarktnieuwsbrief -28-
Artikel Franchise+ – “Onmiddellijke informatieverplichtingen franchisegevers bij werking Wet Franchise” – mr. A.W. Dolphijn – d.d. 25 juni 2020
Zodra de Wet franchise in werking treedt heeft dit onmiddellijk effect op franchiseovereenkomsten die nu al bestaan. De vraag is of de informatiestromen juridisch optimaal zijn ingericht.