Rechtbank wijst baanbrekend vonnis: Huurvermindering in een bodemprocedure voor horeca-exploitanten als gevolg van de lockdown – mr. C. Damen – d.d. 1 februari 2021

Afgelopen woensdag werd voor het eerst een spraakmakende uitspraak gedaan en gepubliceerd (ECLI:NL:RBDHA:2021:461), waarin de rechter meent dat aanleiding bestaat om de huur van twee Haagse horeca exploitanten voor de helft te verminderen, als gevolg van de lockdown. Het betreft de eerste uitspraak in een zogenoemde bodemprocedure waarin de rechtbank oordeelt dat gelet op de aard en omvang van de coronacrisis, sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW, zodat de twee Haagse café exploitanten slechts de helft van de huur behoeven te betalen tijdens de lockdown.

De rechter boog zich de afgelopen maanden in kort geding vaker over de vraag of huurvermindering voor horecaexploitanten zou zijn toegestaan als gevolg van de corona maatregelen. Niettemin kent de eerste toewijzing van huurvermindering in een bodemprocedure een zwaarder juridisch gewicht. De uitspraak is bijzonder vanwege de mogelijke positieve invloed op het onderhandelingsproces tussen horecaexploitanten en diens verhuurders en vormt vermoedelijk een stok achter de deur bij eventuele onderhandelingen omtrent huurvermindering in verband met de coronamaatregelen.

In de onderhavige kwestie betrof het twee Haagse café-exploitanten die werden gedagvaard door de verhuurder wegens achterstallige huurpenningen. De verhuurder betrof een particuliere belegger en vorderde onder meer ontruiming van de twee horecagelegenheden. De Haagse café exploitanten verweerden zich met de stelling dat zij de huurpenningen niet meer konden voldoen als gevolg van omzetverlies door de ingrijpende overheidsmaatregelen. De rechter stelde vast dat de coronacrisis gelet op haar aard en omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, dan ook als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW kan worden beschouwd. Daarbij wordt overwogen dat partijen deze pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst hebben kunnen verdisconteren of dat zij zulks over en weer van elkaar zouden mogen verwachten. Ook het feit dat de Haagse café-exploitanten volgens de verhuurder in het verleden een restaurant hebben gehad en dus het ‘klappen van de zweep’ kenden, betekent niet dat zij rekening hadden moeten houden met een situatie als de onderhavige, aldus het oordeel van de rechtbank.

Met deze baanbrekende uitspraak in de hand, lijkt niet ondenkbaar dat de onderhandelingspositie van horecaexploitanten in eventuele huuronderhandelingen wordt verstrekt. Met name in de weken waarin horecaexploitanten gedwongen zijn om de deuren te sluiten zijn de horecaondernemers immers financieel hard geraakt en werd massaal omzetverlies geleden in de horeca. Ook andere branches, zoals de retailbranche, zijn hard geraakt als gevolg van de lockdown. Verondersteld wordt dat ook deze ondernemers een beroep zouden kunnen doen op eventuele huurvermindering in vergelijkbare situaties. De uitspraak lijkt een duidelijk signaal van de rechtbank naar huurders in door de lockdown getroffen branches, waarin wordt gevergd om de financiële pijn tussen huurders en verhuurders evenwichtiger te verdelen.

Met deze rechtsontwikkeling lijkt het voor horeca- en retailexploitanten verstandig om met verhuurders in gesprek omtrent eventuele afspraken over huurvermindering als gevolg van de lockdown. Daarbij staat voorop dat partijen in redelijkheid eventuele financiële pijn evenwichtiger zouden kunnen verdelen om zo onnodige frictie in de toekomst te vermijden. Wanneer partijen echter reeds een regeling hebben getroffen omtrent eventuele huurvermindering als gevolg van de lockdown, liggen de kansen voor de huurders evenwel mogelijk anders.

Mocht u geconfronteerd worden met het niet langer kunnen voldoen van huurpenningen als gevolg van de lockdown, dan dient u alert te zijn.