Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, het zal je maar overkomen
Vaak plotseling worden franchisenemer en franchisegever geconfronteerd met een huuropzegging wegens renovatie en/of doordat de verhuurder het pand zelf wil gaan gebruiken.
De franchisenemer en/of franchisegever die een winkelruimte huurt, wordt gelukkig in het huurrecht goed beschermd. Uitgangspunt is daarbij dat de franchisenemer en franchisegever in staat moeten zijn hun investeringen terug te verdienen. Huur is echter ook een naar tijd beperkt recht. De huurovereenkomst kan dus door de verhuurder tegen het einde van de overeengekomen termijn in beginsel worden opgezegd. Opzegging is onder andere mogelijk indien de verhuurder stelt het gehuurde zelf dringend nodig te hebben.
Kan de huurder dan zomaar op straat worden gezet? Nee, de opzegging van de verhuurder doet (in tegenstelling tot de opzegging van de huurder) ook na de opzegtermijn van minimaal één jaar, de huurovereenkomst niet eindigen. De verhuurder moet na de opzegging door een dagvaarding tevens ontruiming vorderen bij de kantonrechter. Gedurende die procedure blijft de huurovereenkomst voortduren. In deze procedure moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij het gehuurde zelf dringend nodig heeft. Onder dat dringend nodig hebben wordt ook begrepen, renovatie die niet kan plaatsvinden gedurende de huurovereenkomst en de situatie dat de verhuurder in het gehuurde ten behoeve van een filiaal en/of franchisenemer een eigen vestiging wil exploiteren.
Zo heeft de Hoge Raad bepaald dat het is toegestaan dat een concurrerende retailformule die het pand van een andere formule had aangekocht met het doel daar een eigen winkel in te vestigen, de huur daarvan mocht opzeggen en werd ook de ontruiming toegewezen. Er was volgens de Hoge Raad in een dergelijke situatie geen sprake van misbruik van recht door op te zeggen.
Is het dan zo eenvoudig? Nee. Allereerst moet de nieuwe eigenaar, na aankoop, drie jaar wachten, voordat hij kan opzeggen. In deze bepaling is aldus volgens de Hoge Raad het misbruik aan een termijn gebonden. Bovendien kan de huurder een tegemoetkoming vorderen wegens verhuis- en herinrichtingskosten. Indien na de opzegging blijkt dat de eigenaar voordeel geniet van het feit dat hij een gelijksoortig bedrijf exploiteert als de huurder deed, kan de gewezen huurder daarnaast een goodwillvergoeding vorderen. Deze vordering kan echter pas worden ingesteld nadat de huurovereenkomst is geëindigd.
Verder mag de feitelijke ontruiming in de regel pas plaatsvinden nadat ook het hoger beroep, en voor zover van toepassing ook de Hoge Raad zich hebben uitgesproken over de ontruiming. Deze procedures nemen veel tijd in beslag.
De opzegging doet overigens ook de onderhuurovereenkomst automatisch eindigen. Dat wordt niet altijd tijdig onderkend. Wel kan de onderhuurder een schadevergoeding vorderen van de hoofdhuurder indien de hoofdhuurder zich onvoldoende heeft ingespannen om voor de belangen van de onderhuurder te waken. Meestal voeren hoofd- en onderhuurder dan ook samen verweer tegen de ontruiming.
In franchiseverhoudingen is het gelet op bovenstaande aan te bevelen dat zowel franchisenemer als franchisegever zich op de daarvoor geëigende momenten, bijvoorbeeld bij het aangaan van de franchiseovereenkomst en aan de vooravond van grote investeringen, alsmede bij voorgenomen verkoop, goed informeren over de mogelijkheden en risico`s van de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst. Ook om die reden worden franchise- en (onder-) huurovereenkomst vaak qua looptijd aan elkaar gekoppeld.
Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies
![](https://ludwigvandam.megaconcept.nl/wp-content/uploads/2020/12/232court-min-400x222.jpg)
Andere berichten
De franchisenemersvereniging en de binding van franchisenemers – Contracteren 2019, nr. 1
Een bijdrage over veelvoorkomende bepalingen in franchiseovereenkomsten waarbij is bepaald dat een franchisenemer verplicht lid is van een franchisenemersvereniging.
Misleiding bij de werving van een franchisenemer?
Een uitspraak over de vraag of de franchisegever bij de werving van een franchisenemer een onjuiste voorstelling van zaken gegeven had.
Franchisegever aansprakelijk voor prognoses afkomstig van derde – d.d. 6 maart 2019 – mr. M. Munnik
Volgens vaste rechtspraak handelt een franchisegever onrechtmatig jegens haar franchisenemer wanneer een franchisegever zelfstandig op onzorgvuldige wijze onderzoek uitvoert en als gevolg daarvan...
De (hard) franchiseovereenkomst en zorgplicht gekwalificeerd – WPNR 7226 (2019)
Het kabinet is voornemens een wettelijke regeling over franchising in het Burgerlijk Wetboek op te nemen ter bescherming van de zwakke positie van de franchisenemer.
Gemeente moet tijdelijke Albert Heijn toestaan
De rechtbank Noord-Holland heeft op 7 februari 2019 geoordeeld over de vraag of de gemeente een tijdelijke Albert Heijn diende toe te staan
Franchisegevers mogen geen wijziging van winkeltijden meer opleggen – 12 februari 2019 – mr. A.W. Dolphijn
Eind 2018 is een concept van de “Wet keuzevrijheid openingstijden winkeliers” gepresenteerd.