Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, het zal je maar overkomen
Vaak plotseling worden franchisenemer en franchisegever geconfronteerd met een huuropzegging wegens renovatie en/of doordat de verhuurder het pand zelf wil gaan gebruiken.
De franchisenemer en/of franchisegever die een winkelruimte huurt, wordt gelukkig in het huurrecht goed beschermd. Uitgangspunt is daarbij dat de franchisenemer en franchisegever in staat moeten zijn hun investeringen terug te verdienen. Huur is echter ook een naar tijd beperkt recht. De huurovereenkomst kan dus door de verhuurder tegen het einde van de overeengekomen termijn in beginsel worden opgezegd. Opzegging is onder andere mogelijk indien de verhuurder stelt het gehuurde zelf dringend nodig te hebben.
Kan de huurder dan zomaar op straat worden gezet? Nee, de opzegging van de verhuurder doet (in tegenstelling tot de opzegging van de huurder) ook na de opzegtermijn van minimaal één jaar, de huurovereenkomst niet eindigen. De verhuurder moet na de opzegging door een dagvaarding tevens ontruiming vorderen bij de kantonrechter. Gedurende die procedure blijft de huurovereenkomst voortduren. In deze procedure moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij het gehuurde zelf dringend nodig heeft. Onder dat dringend nodig hebben wordt ook begrepen, renovatie die niet kan plaatsvinden gedurende de huurovereenkomst en de situatie dat de verhuurder in het gehuurde ten behoeve van een filiaal en/of franchisenemer een eigen vestiging wil exploiteren.
Zo heeft de Hoge Raad bepaald dat het is toegestaan dat een concurrerende retailformule die het pand van een andere formule had aangekocht met het doel daar een eigen winkel in te vestigen, de huur daarvan mocht opzeggen en werd ook de ontruiming toegewezen. Er was volgens de Hoge Raad in een dergelijke situatie geen sprake van misbruik van recht door op te zeggen.
Is het dan zo eenvoudig? Nee. Allereerst moet de nieuwe eigenaar, na aankoop, drie jaar wachten, voordat hij kan opzeggen. In deze bepaling is aldus volgens de Hoge Raad het misbruik aan een termijn gebonden. Bovendien kan de huurder een tegemoetkoming vorderen wegens verhuis- en herinrichtingskosten. Indien na de opzegging blijkt dat de eigenaar voordeel geniet van het feit dat hij een gelijksoortig bedrijf exploiteert als de huurder deed, kan de gewezen huurder daarnaast een goodwillvergoeding vorderen. Deze vordering kan echter pas worden ingesteld nadat de huurovereenkomst is geëindigd.
Verder mag de feitelijke ontruiming in de regel pas plaatsvinden nadat ook het hoger beroep, en voor zover van toepassing ook de Hoge Raad zich hebben uitgesproken over de ontruiming. Deze procedures nemen veel tijd in beslag.
De opzegging doet overigens ook de onderhuurovereenkomst automatisch eindigen. Dat wordt niet altijd tijdig onderkend. Wel kan de onderhuurder een schadevergoeding vorderen van de hoofdhuurder indien de hoofdhuurder zich onvoldoende heeft ingespannen om voor de belangen van de onderhuurder te waken. Meestal voeren hoofd- en onderhuurder dan ook samen verweer tegen de ontruiming.
In franchiseverhoudingen is het gelet op bovenstaande aan te bevelen dat zowel franchisenemer als franchisegever zich op de daarvoor geëigende momenten, bijvoorbeeld bij het aangaan van de franchiseovereenkomst en aan de vooravond van grote investeringen, alsmede bij voorgenomen verkoop, goed informeren over de mogelijkheden en risico`s van de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst. Ook om die reden worden franchise- en (onder-) huurovereenkomst vaak qua looptijd aan elkaar gekoppeld.
Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies
![](https://ludwigvandam.megaconcept.nl/wp-content/uploads/2020/12/232court-min-400x222.jpg)
Andere berichten
Artikel Franchise+ – “Onmiddellijke informatieverplichtingen franchisegevers bij werking Wet Franchise” – mr. A.W. Dolphijn – d.d. 25 juni 2020
Zodra de Wet franchise in werking treedt heeft dit onmiddellijk effect op franchiseovereenkomsten die nu al bestaan. De vraag is of de informatiestromen juridisch optimaal zijn ingericht.
Eerste Kamer zal Wet Franchise aannemen – d.d. 24 juni 2020 – mr. A.W. Dolphijn
De Tweede Kamer had het voorstel tot invoering van de Wet Franchise op 16 juni 2020 met algemene stemmen aangenomen
Wet Franchise aangenomen door de Tweede Kamer – d.d. 16 juni 2020 – mr. A.W. Dolphijn
De Wet Franchise is op 16 juni 2020 door de Tweede kamer aangenomen.
Franchisenemers Sandd vinden genoegdoening in vernietiging fusie Sandd en PostNL – d.d. 12 juni 2020
De franchisenemers van postbezorger Sandd stapten in november naar de rechter, bijgestaan door Ludwig & Van Dam Advocaten. Rechtbank Rotterdam doet uitspraak inzake overname door PostNL.
Plenaire behandeling d.d. 9 juni 2020 in de Tweede Kamer van de Wet Franchise – d.d. 10 juni 2020 – mr. A.W. Dolphijn
Op 9 juni 2020 is in de Tweede kamer het wetsvoorstel tot de Wet Franchise plenair behandeld. Er is een amendement en een motie ingediend.
Franchising is “een knelpunt in de aanpak van zorgfraude” – d.d. 10 juni 2020 – mr. A.W. Dolphijn
Volgens de diverse toezichthoudende instanties in de zorgsector kunnen franchiseconstructies gezien worden als een niet-transparante bedrijfsconstructie waarbij het toezicht op professionele en intege