Opzegging huurovereenkomst na aankoop winkelruimte
Hoge Raad
Eind 2010 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de wachttijd die geldt bij opzegging wegens dringend eigen gebruik. Wettelijk bezien dient te koper van winkelruimte na verkrijging daarvan en mededeling van die verkrijging aan de huurder, drie jaar wachttijd in acht te nemen alvorens te worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld wegens renovatie.
Eind vorig jaar heeft de Hoge Raad echter bepaald dat die wachttijd alleen geldt na huuropzegging wegens dringend eigen gebruik tegen het einde van de eerste huurtermijn, dat wil zeggen de eerste vijf jaar. Dit betekent met name voor schaarse winkelruimten dat het gemakkelijker wordt voor kopers van dergelijk onroerend goed, veelal schaarse supermarktlocaties, om op die wijze de concurrentiestrijd aan te binden, omdat men, in die gevallen waarin de huurovereenkomst langer duurt dan de eerste termijn, die huurovereenkomst na aankoop kan opzeggen, wegens een afweging van belangen en/of dringend eigen gebruik. Men is in beginsel alsdan alleen een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten verschuldigd aan de huurder. Daarenboven kan men in voorkomende gevallen worden gehouden het voordeel dat men geniet van het na ontruiming uitoefenen van een gelijksoortige activiteit te vergoeden. Dit zou voor (aspirant) huurders aldus aanleiding kunnen zijn te overwegen die huurovereenkomst voor een langere periode, dan in de regel vijf jaar, aan te gaan. Uiteraard dient het aangaan van de duur van een huurovereenkomst altijd tevens te worden afgewogen tegen andere risico’s. Voorts blijft het de vraag of de thans ingezette lijn van de Hoge Raad stand zal houden in andere en volgende zaken.
In het geval van gemengde huur-/franchise overeenkomsten, betekent dit onder andere dat de onderhuurder/franchisenemer een groter risico loopt op (voortijdige) beëindiging van de (onder)huurovereenkomst en daarmee voor partijen een groter belang kan ontstaan de duur van beide overeenkomsten goed en met voorgaande toestemming van de kantonrechter, aan elkaar te koppelen.
Mr J. Sterk – Franchiseadvocaat
Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies Wilt u reageren? Mail naar info@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Moet een franchisenemer een nieuw model-franchiseovereenkomst accepteren?
De rechtbank Rotterdam heeft op 31 maart 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:2457 in kort geding geoordeeld over de vraag of franchisegever Bram Ladage de franchiseovereenkomst met haar franchisenemer had
Verplichte (marktconforme) inkoopprijzen voor franchisenemers
In hoeverre kan een franchisegever afspraken wijzigen over de (marktconforme) inkoopprijzen van de goederen die de franchisenemers verplicht zijn in te kopen?
Bestuurdersaansprakelijkheid van een franchisenemer na falend beroep op ondeugdelijke prognose.
Het gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft op 11 juli 2017 een beslissing genomen over de vraag of de franchisegever met succes de bestuurder van een b.v. kon aanspreken voor het niet-nakomen van de
Aansprakelijkheid accountant voor opgestelde prognose?
In een arrest van het gerechtshof 's-Hertogenbosch van 11 juli 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3153, was aan de orde dat franchisenemers de accountant van de franchisegever verweten aansprakelijk te zijn
Hoe ver strekt de zorgplicht van de bank?
In de rechtspraak is enige tijd geleden de vraag aan de orde geweest wat de positie van de bank is in de driehoeksverhouding franchisegever – bank – franchisenemer.
Bewijslastomkering bij prognose als misleidende reclame?
De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in een kort gedingvonnis van 15 juni 2017, ECLI:NL:RBZWB:2017:3833, geoordeeld over een vordering tot (onder meer) schorsing van het non-concurrentiebeding.