Opzegging huurovereenkomst na aankoop winkelruimte
Hoge Raad
Eind 2010 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de wachttijd die geldt bij opzegging wegens dringend eigen gebruik. Wettelijk bezien dient te koper van winkelruimte na verkrijging daarvan en mededeling van die verkrijging aan de huurder, drie jaar wachttijd in acht te nemen alvorens te worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld wegens renovatie.
Eind vorig jaar heeft de Hoge Raad echter bepaald dat die wachttijd alleen geldt na huuropzegging wegens dringend eigen gebruik tegen het einde van de eerste huurtermijn, dat wil zeggen de eerste vijf jaar. Dit betekent met name voor schaarse winkelruimten dat het gemakkelijker wordt voor kopers van dergelijk onroerend goed, veelal schaarse supermarktlocaties, om op die wijze de concurrentiestrijd aan te binden, omdat men, in die gevallen waarin de huurovereenkomst langer duurt dan de eerste termijn, die huurovereenkomst na aankoop kan opzeggen, wegens een afweging van belangen en/of dringend eigen gebruik. Men is in beginsel alsdan alleen een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten verschuldigd aan de huurder. Daarenboven kan men in voorkomende gevallen worden gehouden het voordeel dat men geniet van het na ontruiming uitoefenen van een gelijksoortige activiteit te vergoeden. Dit zou voor (aspirant) huurders aldus aanleiding kunnen zijn te overwegen die huurovereenkomst voor een langere periode, dan in de regel vijf jaar, aan te gaan. Uiteraard dient het aangaan van de duur van een huurovereenkomst altijd tevens te worden afgewogen tegen andere risico’s. Voorts blijft het de vraag of de thans ingezette lijn van de Hoge Raad stand zal houden in andere en volgende zaken.
In het geval van gemengde huur-/franchise overeenkomsten, betekent dit onder andere dat de onderhuurder/franchisenemer een groter risico loopt op (voortijdige) beëindiging van de (onder)huurovereenkomst en daarmee voor partijen een groter belang kan ontstaan de duur van beide overeenkomsten goed en met voorgaande toestemming van de kantonrechter, aan elkaar te koppelen.
Mr J. Sterk – Franchiseadvocaat
Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies Wilt u reageren? Mail naar info@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Formule stapt over van administratiekantoor
In onderhavige kwestie is er sprake van een administratiekantoor dat binnen, een bepaalde franchiseformule, administratieve werkzaamheden voor de franchisenemers verricht.
Ontbreken van (onder)huurovereenkomst
Een koppeling tussen een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst is een veel voorkomend fenomeen.
Cursus franchising voor Netlaw
Op 2 februari 2011 geeft mr. Th.R. Ludwig een cursus voor Netlaw, een samenwerkingsverband van diverse advocatenkantoren in Nederland.
Overeenstemming tussen partijen
Een franchiseovereenkomst komt tot stand door een aanbod van de ene partij (de franchisegever)
Het belang van het mededingingsrecht bij franchiseconstructies in de zorgsector
Afgelopen jaar, te weten op 9 maart 2010, heeft de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa)
Een andere franchisegever tegen wil en dank?
Een andere franchisegever tegen wil en dank?