Ontbreken van (onder)huurovereenkomst

Gerechtshof Amsterdam

Een koppeling tussen een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst is een veel voorkomend fenomeen. In onderhavige kwestie huurde een franchisegever een winkelpand te Utrecht van een onderhuurder (X), die op haar beurt het winkelpand weer huurde van Y. Op 1 maart sluit een franchisenemer een franchiseovereenkomst met de franchisegever en betrekt als onderhuurder op 1 april het door de franchisegever gehuurde winkelpand.

X heeft de franchisegever enige maanden eerder echter laten weten dat X de huurovereenkomst met Y wilde beëindigen, zodat de huurovereenkomst tussen X en de franchisegever per 31 december zou komen te beëindigen. De franchisegever kon in dat opzicht enkel aan de franchisenemer het genot van de winkelruimte verstrekken tot 31 december. Daarna zou er derhalve in overleg met Y gekeken dienen te worden in hoeverre een nieuwe huurovereenkomst tussen Y en de franchisegever tot stand zou kunnen komen, dan wel tussen de Y en de franchisenemer.

Gezien de onduidelijkheid over wat er na 31 december zou gaan gebeuren ten aanzien van de huur van het winkelpand hebben de franchisegever en de franchisenemer geen huurovereenkomst met elkaar gesloten, doch enkel in een e-mail vastgelegd onder welke voorwaarden de franchisenemer het pand mocht betrekken. Kort gezegd zou de franchisenemer tot 31 december in eerste instantie geen huur aan de franchisegever hoeven te betalen. Zou er na 31 december een huurovereenkomst tot stand komen tussen de franchisegever/franchisenemer en Y dan zou de franchisenemer vanaf 1 april huurpenningen verschuldigd zijn. Zou er geen huurovereenkomst tot stand komen tussen de franchisegever/franchisenemer en Y, dan zou de franchisenemer de niet-betaalde huurpenningen van 1 april tot 31 december ook niet meer behoeven te betalen aan de franchisegever.

Tot die datum komen partijen echter niet, want al op 31 augustus ontbindt de franchisenemer de franchiseovereenkomst, vanwege toerekenbare tekortkomingen aan de zijde van de franchisegever. Later komen partijen overeen dat de samenwerking per 15 november zal worden beëindigd en dat de franchisegever de onderneming per die datum zal overnemen. De franchisegever is van mening dat zij in ieder geval nog huurpenningen kan vorderen van de franchisenemer over de periode 1 april tot 15 november. De eerder gemaakte afspraak over het al dan niet betalen van de huur was immers enkel in het licht van het voortduren van de franchiserelatie, ook na 31 december. Nu de relatie wordt beëindigd moet de franchisenemer de huurpenningen betalen over de periode dat hij gebruikt heeft gemaakt van het winkelpand.

Het Gerechtshof stelt vast dat er tussen partijen geen schriftelijke huurovereenkomst van kracht is, zodat de e-mail met de afspraken de handvatten moet geven over wat rechtens juist is. Nu er na 31 december geen (nieuwe) huurovereenkomst tot stand is gekomen, is de franchisenemer op grond van de tekst van de e-mail niet gehouden om huurpenningen te voldoen aan franchisegever. Het had op de weg van de franchisegever gelegen, als professionele partij, om nadere afspraken over huurbetalingen te doen voor het geval de samenwerking voor 31 december zou worden beëindigd en er dus per definitie geen nieuwe huurovereenkomst tot stand zou komen. Dit zou slechts anders kunnen zijn als er wel een huurovereenkomst zou zijn aangeboden aan de franchisenemer, naar mag worden aangenomen voor de ontbinding van de franchiseovereenkomst, doch dat de franchisenemer deze niet heeft willen ondertekenen. Daarvan is echter niet gebleken, dan wel is niet afdoende bewezen.

Afgezien van een taalkundige uitleg van de afspraken tussen partijen kan uiteraard verder afgevraagd worden in hoeverre het redelijk zou zijn, gezien de omstandigheden, dat de franchisenemer enige huurpenningen verschuldigd zou zijn, nu de voortijdige beëindiging van de franchiseovereenkomst, en dus de voornaamste reden om een huurovereenkomst te sluiten, kennelijk te wijten is aan de franchisegever. Het illustreert dat er van professionele partijen ook een professionele aanpak mag worden verlangd.

Mr J.H. Kolenbrander – Franchise advocaat

Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies Wilt u reageren? Mail naar kolenbrander@ludwigvandam.nl