Juridische splitsing van een onderneming: een onaangename verrassing voor de verhuurder

Een verhuurder kan onaangenaam verrast worden door een juridische splitsing. De nieuwe huurder die de verhuurder als gevolg van de splitsing krijgt opgedrongen, kan een financieel zwakke of een hem om andere redenen onwelgevallige partij zijn. Bij een juridische splitsing vindt vervanging van de huurder plaats zonder betrokkenheid van de verhuurder. Zijn toestemming is niet vereist en de indeplaatsstellingsprocedure zoals neergelegd in artikel 7:307 BW hoeft niet te worden doorlopen. Een juridische splitsing waarvan de gevolgen in de praktijk nog steeds tot problemen kunnen leiden is de overname door supermarktketen Jumbo van Super de Boer, met doorverkoop van een groot aantal winkels aan Schuitema. Bij de effectuering van die transactie heeft een aantal verhuurders van winkelruimten een nieuwe huurder gekregen zonder daarover te zijn geraadpleegd, laat staan dat zij daar voor toestemming hebben verleend.

De verhuurders werden immers na de splitsing geconfronteerd met een nieuwe huurder/schuldenaar die slechts een deel van het oorspronkelijk vermogen van de splitsende rechtspersoon bezit, dat bestemd was voor verhaal van hun vorderingen.

De wet biedt de verhuurder die geconfronteerd wordt met een juridische splitsing wel enige bescherming. In artikel 2:334k jo. 334l BW is bepaald dat iedere wederpartij van een partij bij de splitsing tegen het voorstel tot splitsing in verzet kan komen, indien de splitsende partijen desgevraagd weigeren afdoende waarborgen te geven voor voldoening van haar vordering.

Een verhuurder kan als gevolg van de splitsing een nieuwe huurder krijgen waarvan het vermogen minder waarborgen biedt dan van zijn oorspronkelijke huurder. Het vermogen van de splitsende huurder wordt immers verdeeld over één of meerdere rechtspersonen. Indien een verlieslijdend deel van een verder gezonde onderneming tezamen met het op dat deel van de onderneming betrekking hebbende huurcontract wordt afgesplitst, blijkt op voorhand gegeven dat de verhuurder na splitsing onvoldoende waarborg zou hebben voor voldoening van zijn vordering. De bescherming ziet overigens, zoals het er naar uitziet, alleen op bestaande vorderingen. Toekomstige huurtermijnen vallen daar waarschijnlijk niet onder. Dit betekent dat de bescherming van boek 2 BW maar zeer beperkt is voor de verhuurder.

Het verzet wordt bovendien afgewezen indien de verhuurder voldoende waarborgen heeft, of de vermogenstoestand van zijn huurder na splitsing niet minder waarborg voor voldoening biedt dan voordien.

Een andere mogelijkheid voor de verhuurder om op te komen tegen een juridische splitsing is de vordering tot wijziging of ontbinding van de huurovereenkomst.(artikel 2:334r BW) De rechter kan op vordering van één van de partijen de overeenkomst wijzigen of ontbinden,  indien deze overeenkomst als gevolg van de splitsing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Indien de wederpartij, veelal de verhuurder, door de wijziging of ontbinding schade lijdt, is de betreffende partij bij de splitsing , veelal de huurder, gehouden deze te vergoeden.

De wet geeft de verhuurder dus de mogelijkheid om de rechter te laten toetsen of de gevolgen van de juridische splitsing wijziging of ontbinding van de huurovereenkomst dient mee te brengen. Hoewel op dit moment nog geen jurisprudentie met betrekking tot de wijziging of ontbinding is gepubliceerd, is aannemelijk dat bij de beoordeling alle omstandigheden van het geval dienen mee te wegen.

Artikel 2:334r BW, kan dus een effectieve ingang zijn voor de verhuurder die bezwaren heeft tegen zijn nieuwe huurder. Deze effectiviteit kan echter teniet worden gedaan indien de verhuurder niet tijdig opmerkt dat de juridische splitsing heeft plaatsgevonden. De mogelijkheid om op grond van dit artikel te ageren vervalt namelijk na zes maanden nadat de akte van splitsing door de splitsende en verkrijgende rechtspersoon is gedeponeerd bij het handelsregister. In de praktijk zal het vaak voorkomen dat de verhuurder de splitsing niet tijdig opmerkt, zeker niet indien de handelsnaam en de bankrekening van de gesplitste huurder bij de splitsing mee zijn overgegaan naar de nieuwe huurder. Zonder contractuele voorziening zal de huurder derhalve vaak achter het net vissen.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies