Huurprijsverlaging in de praktijk: een inspanning van franchisenemer en franchisegever samen

In deze economisch ook voor de franchisewereld vaak barre tijden is het van groot belang voor zowel franchisegever als franchisenemer dat de huurprijs van het pand waarbinnen het franchisebedrijf wordt uitgeoefend zoveel mogelijk wordt verlaagd, indien daartoe aanleiding bestaat. Gezien de gedaalde waarde van veel onroerend goed bestaat hier in de praktijk volop mogelijkheid toe. Franchisenemer en franchisegever werken hierbij idealiter samen, zeker wanneer franchisegever hoofdhuurder is.

Wanneer de huurprijs van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, kunnen zowel de franchisenemer als de  franchisegever, indien deze hoofdhuurder is, gezamenlijk of apart, op de voet van artikel 7:303 lid 1 BW vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt en in de praktijk dan verlaagd.

De vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een franchisenemer en/of franchisegever en hoofdverhuurder (gezamenlijk) benoemde deskundige. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op  verzoek van partijen.

Op 4 oktober 2013 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de ontvankelijkheid van een verzoek tot benoeming van een deskundige, zoals neergelegd in artikel 7:304 lid 2 BW.

In deze ging het om het volgende:

Er was sprake van huur voor onbepaalde duur een winkelpand. Vervolgens is er een gemotiveerd voorstel gedaan tot huurprijsverlaging. De verhuurder heeft dat voorstel niet aanvaard. De huurder heeft op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW de kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen.

De kantonrechter heeft het verzoek van de huurder toegewezen. De verhuurder heeft hoger beroep aangetekend tegen de beschikking van de kantonrechter en het Hof heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd en de huurder in haar verzoek niet- ontvankelijk verklaard. Daartoe heeft het Hof overwogen dat uit de bewoordingen van artikel 7:304 lid 2 en uit de parlementaire geschiedenis bij dat artikel volgt dat voorafgaand aan het verzoek tot benoeming van een deskundige in ieder geval enige vorm van overleg om tot overeenstemming te komen, moet hebben plaatsgevonden. Indien geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden kan dit weglaten niet na het indienen van het verzoekschrift alsnog worden geheeld. Tegen de beschikking van het Hof heeft huurder beroep in  cassatie ingesteld. De Hoge  Raad heeft nogmaals herhaald dat zonder voorafgaand overleg de huurprijsherziening het niet haalt.

De wetgever heeft met artikel 7:304 BW beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk benoemde deskundige. Voorts is beoogd de rechter direct te doen beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen. Uitgaande van deze bedoeling moet artikel 7:304 lid 2 BW aldus worden verstaan dat voor ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. De verzoeker zal daartoe in het verzoekschrift moeten stellen dat hiervan sprake is.

Aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, worden overigens geen hoge eisen gesteld. Voldoende en noodzakelijk is dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW.

Franchisenemer en franchisegever doen er dus verstandig aan eerst zorgvuldig overleg te voeren met de verhuurder alvorens de huurprijsherziening in te zetten. Daarbij dienen referentieobjecten, zoals vergelijkbare winkelpanden als uitgangspunt te worden genomen. In de praktijk kan het zelfs voorkomen dat complete franchiseketens langs deze weg en masse huurprijsherziening kunnen realiseren. Daarnaast heeft een goed franchisegever de zorgplicht voor zijn franchisenemers te bewerkstelligen dat deze huurprijsherziening daadwerkelijk wordt ingezet indien daartoe mogelijkheden bestaan. In het huidig economisch tijdgewricht klemt deze zorgplicht des te meer, nu een lagere huur niet zelden bittere noodzaak is.

mr. A.C. van Engel, franchiseadvocaat

Ludwig & Van Dam Franchise advocaten,franchise juridisch advies Wilt u reageren? Mail naar info@ludwigvandam.nl