Huurprijsverlaging en coronacrisis – d.d. 25 maart 2020 – mr. Th.R. Ludwig
In deze voor franchisegevers en franchisenemers zo turbulente tijd worden velen geconfronteerd met doorlopende verplichtingen die problematisch zijn geworden. Voor personeelslasten is van overheidswege een noodmaatregel afgekondigd. Voor andere verplichtingen, zoals huurbetaling, bestaat een dergelijke regeling (nog) niet. Wat nu te doen?
Kort en goed kan overwogen worden een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden. Immers, er is sprake van omstandigheden die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst partijen nog niet bekend waren. Voorts zijn de omstandigheden onvoorzien en zijn deze niet reeds in de huurovereenkomst verdisconteerd. Dit ligt anders wanneer epidemieën et ceteraexpliciet benoemd zijn in de huurovereenkomst als zijnde geen reden om de huurprijs ter discussie te stellen. Daarnaast dient het ongewijzigd in stand houden van de huurovereenkomst in strijd te zijn met de redelijkheid en billijkheid en dienen deze omstandigheden niet voor rekening van de huurder te komen. In deze laatste twee criteria zit de essentie. Ook de verhuurder heeft zijn belang. Een beroep op onvoorziene omstandigheden wordt in de rechtspraktijk doorgaans slechts bij hoge uitzondering toegelaten.
Door het coronavirus is er evenwel sprake van een hoogst uitzonderlijke situatie. Bepleitbaar is dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet voor rekening van de huurder dient te komen wanneer bijvoorbeeld het gehuurde verplicht is gesloten vanwege de corona- pandemie. Hierbij spelen tevens de maatschappelijke en persoonlijke belangen in iedere situatie een belangrijke rol. Hoe de pijn wordt verdeeld valt echter niet op voorhand met zekerheid te zeggen. Daarbij is een belangrijke rol weggelegd voor de redelijkheid en billijkheid. Dit pleit er bijvoorbeeld voor om een significante huurreductie te verzoeken aan de verhuurder in dit stadium. Een eventuele honorering in rechte op grond van onvoorziene omstandigheden zal overigens niet alleen huurvermindering tot gevolg kunnen hebben. Ook zou de huurder dan uitstel van betaling kunnen vorderen. Concreet doet de huurder, of deze nu franchisegever of franchisenemer is, er verstandig aan thans zo snel mogelijk een verzoek tot relevante huurverlaging te doen in de hoop dat in deze brisante tijden verhuurders, franchisegevers en franchisenemers elkaar zo snel mogelijk zullen vinden.
Het leerstuk van onvoorziene omstandigheden kan eventueel ook van toepassing zijn op overige verplichtingen zoals bijvoorbeeld onderhoudscontracten, fee-verplichtingen tussen franchisegever en franchisenemers et cetera. In alle gevallen geldt op dit moment: delicaat en voortvarend handelen, in zorgvuldig overleg.
Vanzelfsprekend houden wij ons beschikbaar voor gewenste assistentie in deze.
Mr. Th.R. Ludwig – franchiseadvocaat
Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies. Wilt u reageren? Neem contact met ons op via info@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Artikel De Nationale Franchise Gids – “Corona-korting op huur” – d.d. 2 juni 2020 – mr. A.W. Dolphijn
Als een huurpand verplicht gesloten is vanwege corona, dan kan er sprake zijn van een recht op huurprijsvermindering, aldus de rechtbank Noord-Nederland.
Artikel Franchise+ – Franchisenemers genieten, wat betreft een concurrentiebeding, dezelfde bescherming als werknemers en handelsagenten – d.d. 7 mei 2020 – mr. R.C.W.L. Albers
Het komt nogal eens voor dat, met name door franchisenemers, te lichtvaardig wordt gedacht over de geldigheid van een postcontractueel beding van non-concurrentie.
Het steunakkoord voor de Retailsector in deze Coronacrisis – d.d. 15 april 2020 – mr. K. Bastiaans
Op 10 april 2020 heeft het Ministerie van Economische Zaken samen met een aantal verhuurders, retailers en banken een Steunakkoord bereikt.
Rechtbank oordeelt dat coronacrisis geen overmacht oplevert – d.d. 10 april 2020 – mr. A.W. Dolphijn
Als er niet betaald kan worden door het teruggelopen van inkomsten, dan is er niet altijd sprake van een overmacht situatie.
Belangrijke informatie voor bestuurders van franchisenemersverenigingen: Online vergaderen en besluiten nemen in tijden van corona – d.d. 10 april 2020 – mr. J. Sterk
Voorzieningen noodwet voor rechtsgeldige besluiten zonder fysiek samenkomen binnen de verenigingsstructuur.
Eenzijdige wijziging franchiseovereenkomst door franchisegever toegestaan? – d.d. 7 april 2020 – mr. K. Bastiaans
Is het de franchisegever toegestaan bepaalde aangekondigde wijzigingen/aanpassingen in de formule door te voeren op grond van de tussen partijen overeengekomen franchiseovereenkomst?