Hoe komt de (onder)huurovereenkomst tot stand?
Zoals bekend is het huurrecht voor een groot deel onderworpen aan (semi) dwingend recht. Dit betekent dat verhuurder en (onder)huurder gebonden zijn aan het stelsel van de wet waar het betreft tal van rechten en verplichtingen over en weer. Betekent dit echter ook dat er pas een huurovereenkomst tot stand is gekomen wanneer er sprake is van een getekende huurovereenkomst?
Onlangs is deze vraag in rechte aan de orde gekomen. In kwestie was door partijen een intentieverklaring getekend met betrekking tot de relevante ruimte, de toepasselijke huurtermijn, de datum van ingang van de huur en het door de verhuurder aan te bieden opleveringsniveau. Tevens is de intentieverklaring ondertekend als “huurder” en “verhuurder”.
Wanneer partijen langs deze weg overeenstemming hebben bereikt omtrent de huurvoorwaarden betekent dit dat er wel degelijk reeds dan een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Hiervoor is een getekende overeenkomst, bij bijbehorende algemene voorwaarden, dus niet noodzakelijk. Dat bedoelde intentieverklaring “huurverklaring” als kwalificatie kent maakt niet uit voor het aan- of afwezig zijn van een volwaardige huurovereenkomst.
Overigens is het goed te realiseren dat er ook dan sprake is van een “onder”huurovereenkomst wanneer de (onder)huurder feitelijk gebruikt maakt van het gehuurde, zoals ter beschikking gesteld door verhuurder. Het maakt daarbij niet uit of er sprake is van enige vorm van schriftelijke overeenkomst. Reeds door gedragingen van partijen kan een huurovereenkomst tot stand zijn gekomen. Dit komt nogal eens voor bij franchise-overeenkomsten waarbij zonder meer bedrijfsruimte ter beschikking wordt gesteld aan de franchisenemer/onderhuurder. Daarbij is in lang niet alle gevallen sprake van een formele, schriftelijke, (onder)huurovereenkomst. Toch is deze wel degelijk tussen partijen feitelijk bestaand. Hetzelfde kan overigens betoogd worden voor een franchise-overeenkomst. Is deze niet gesloten, maar gedragen partijen zich er wel naar en komen zij alle rechten en verplichtingen, zoals bekend tussen elkaar, gedurig jegens elkaar na, dan is er ook wel degelijk sprake van een volwaardige franchise-overeenkomst.
Het moge duidelijk zijn dat franchisegever en franchisenemer er verstandig aan doen zowel de franchise-overeenkomst als de (onder)huurovereenkomst, met bijbehorende algemene voorwaarden goed vast te leggen alvorens van start te gaan. Dit voorkomt nodeloze interpretaties en mogelijk zelfs problemen gaandeweg de rit of achteraf.
Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies
Andere berichten
Ludwig & Van Dam advocaten dagvaarden Sandd en PostNL namens de franchisenemers van Sandd – d.d. 9 januari 2020 – mr. A.W. Dolphijn
De Vereniging Franchisenemers van Sandd (VFS) heeft Sandd en PostNL vandaag gedagvaard voor de rechtbank in Arnhem. De VFS meent dat Sandd en PostNL de franchisenemers keihard laten vallen.
Artikel De Nationale Franchise Gids: “Waarom hoofdelijke aansprakelijkheid bv naast privé?” – d.d. 7 januari 2020 – mr. A.W. Dolphijn
Van franchisenemers wordt vaak gevraagd de franchiseovereenkomst mede te ondertekenen, naast hun franchise bv. Soms weigeren franchisenemers dat en wordt de franchiseovereenkomst niet getekend.
Ludwig & Van Dam Advocaten staat franchisenemers Sandd bij: Franchisenemers Sandd vechten postmonopolie aan voor de rechter – d.d. 12 november 2019 – mr. A.W. Dolphijn
De Vereniging Franchisenemers van Sandd (VFS) vecht bij de rechtbank in Rotterdam het besluit aan van staatssecretaris Mona Keijzer om de postfusie tussen PostNL en Sandd goed te keuren.
Franchisenemer klem door concurrentiebeding? – d.d. 21 oktober 2019 – mr. A.W. Dolphijn
De rechtbank Oost-Brabant heeft beslist dat een franchisenemer bij tussentijdse beëindiging van de franchiseovereenkomst toch gehouden was aan het opgenomen concurrentieverbod.
Supermarktbrief – 26
Supermarktnieuwsbrief nr. 26
Koppeling franchiseovereenkomst en huurovereenkomst onzeker? – d.d. 14 oktober 2019 – mr K. Bastiaans
Het is binnen een franchiserelatie geen uitzondering dat partijen overeenkomen dat de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.