Geen bemiddelingsfee van één miljoen gulden voor ontwikkeling supermarktvastgoed
Op 13 oktober 2014 is gepubliceerd dat het gerechtshof te Amsterdam op 22 april 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:1414) een uitspraak gedaan heeft over de vordering van een bemiddelaar tot betaling van de afgesproken bemiddelingsfee van één miljoen euro in verband met de verwerving van supermarktvastgoed teneinde er een Albert Heijn te vestigen.
Ahold (althans haar groepsmaatschappij Ahold Europe Real Estate & Construction B.V.) heeft in het jaar 2000 met een bemiddelaar een overeenkomst gesloten op basis waarvan de bemiddelaar een vergoeding zou toekomen van een miljoen gulden, indien Ahold gemeentelijke toestemming heeft voor de realisatie van een supermarkt Vierhavenstrip te Rotterdam van circa 3.500 m2 (bedrijfsvloeroppervlak, ook wel “bvo”) en circa 300 tot 400 parkeerplaatsen, nader gespecialiseerd in een bepaald bouwplan.
Ahold is in de periode augustus 2000 tot medio 2002 doende geweest met het ontwikkelproject. Gezien de onzekerheid of Ahold toestemming zou krijgen van de gemeente Rotterdam voor de realisatie van een door haar gewenste supermarkt, heeft Ahold zich teruggetrokken. Nu er geen bouwvergunning verleend is, had de rechtbank de vordering van de bemiddelaar afgewezen, welk oordeel door het gerechtshof bekrachtigd wordt. Het beroep van de bemiddelaar op ongerechtvaardigde verrijking en op het recht op een redelijke bemiddelingsbeloning worden eveneens afgewezen, nu Ahold niet zou zijn bevoordeeld en er evenmin door de bemiddeling een overeenkomst tot stand gekomen is tussen Ahold en de gemeente.
Uit het gepubliceerde arrest blijkt dat overwogen is dat Ahold op de desbetreffende locatie in 2011 bedrijfsruimte ten behoeve van een supermarkt gehuurd heeft. Echter, uit algemene bronnen is bekend dat er in de tussentijd nog wel meer relevants gebeurd is. Mogelijk dat dit wel in de procedure aan de orde kwam, maar zulks blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak.
Uit een uitspraak van de Raad van State van 14 juli 2010 (ECLI:NL:RVS:2010:BN1069) over de ontwikkeling van deze supermarktlocatie, blijkt namelijk dat er op 17 juni 2008 een bestemmingsplan vastgesteld is, waarbij de mogelijkheid geschapen is van de vestiging van één supermarkt met een bvo van 3.000 m2. Verder blijkt dat reeds voor het moment van vaststelling van het bestemmingsplan een overeenkomst is gesloten tussen Dura Vermeer B.V., de projectontwikkelaar van het plangebied, en Ahold Vastgoed B.V. en Albert Heijn B.V. omtrent de vestiging van een Albert Heijn XL in het plangebied. Het is dus niet zo dat Ahold na 2002 niets meer gedaan heeft en in 2011 uit het niets een huurovereenkomst sloot ter zake de supermarktlocatie.
Uit deze uitspraak blijkt wel de enorme belangen die met de verkrijging van supermarktvastgoed gemoeid zijn. Daarnaast blijkt dat ook bij dergelijke geschillen het van uitermate groot belang is het feitencomplex nauw uiteen te zetten. Echter, dat is nog geen garantie voor een gewonnen zaak.
Mr A.W. Dolphijn – Franchiseadvocaat
Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies. Wilt u reageren? Mail naar dolphijn@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Column Franchise + – mr. Th.R. Ludwig: “Op weg naar risicoaansprakelijkheid”
Onlangs heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een prognosekwestie.
Geen geldig beroep op non-concurrentiebeding bij franchising
De voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland heeft op 28 februari 2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1469, beslist over de vraag of een franchisenemer gehouden kon worden aan een non-concurrentiebeding.
Structureel ondeugdelijke omzetprognoses van de franchisegever
De rechtbank Limburg heeft op 15 maart 2017 in acht vergelijkbare vonnissen (waaronder ECLI:NL:RBLIM:2017:2344) de franchiseovereenkomsten van diverse franchisenemers van de P3-franchiseformule
Franchisenemer verplicht meewerken aan formulewijziging?
De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft zich op 24 maart 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:1860, wederom gebogen over de kwestie waarbij Intertoys de winkels van Bart Smit wenst om te bouwen
Leveringsstop van franchisegever niet toegestaan
Op 9 februari 2017 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, ECLI:NL:RBGEL:2017:1372, geoordeeld dat een franchisegever haar verplichting tot belevering van de franchisenemer niet
Alex Dolphijn in het Financiële Dagblad over het arrest van de Hoge Raad inzake Street-One
Franchisegevers eerder aansprakelijk bij foute prognoses Franchisenemers kunnen hun moederorganisatie voortaan makkelijker aansprakelijk stellen voor ondeugdelijke winst en omzetprognoses.