Franchisenemer als onderhuurder in het bijzonder in het faillissement

Het komt nog al eens voor dat een franchisegever zorg draagt voor het vinden van een geschikte huurlocatie voor franchisenemer om zijn bedrijf in te exploiteren, alvorens partijen een franchiseovereenkomst aangaan. Franchisegever zal bij de huurovereenkomst met de verhuurder graag willen gelden als huurder naast de franchisenemer als onderhuurder. Het Burgerlijk Wetboek biedt een huurder namelijk verdergaande bescherming dan een onderhuurder. Hiernaast zal franchisegever na het einde van de franchiseovereenkomst de huurrechten op het pand in handen willen blijven houden. Alvorens franchisegever de huurovereenkomst is aangegaan heeft franchisegever namelijk meestal een uitgebreid en kostbaar markt- en vestigingsplaatsonderzoek laten verrichten naar het beste marktgebied voor de onderneming om zich in te vestigen. De locatie is derhalve zeer belangrijk in deze, zeker gezien het feit dat franchisegever een opvolgend franchisenemer eveneens een goede rendabele locatie wenst te kunnen garanderen. (Dit in samenhang met het feit dat franchisegever instaat voor de geprognosticeerde omzet). Uiteraard moet eveneens niet worden vergeten dat de locatie van de onderneming reeds bekend is bij de bestaande cliëntèle en dat een verhuizing naar een andere locatie in de eerste periode negatief kan werken op de omzet. Teneinde verzekerd te zijn van het behoud van het huurpand wordt vaak een bepaling in de franchiseovereenkomst opgenomen waarin staat opgenomen dat het einde van de franchiseovereenkomst tevens het einde van de onderhuurovereenkomst met zich meebrengt.

Naast het feit dat een huurder meer verdergaande bescherming in het Burgerlijk Wetboek geniet dan een onderhuurder heeft ook nog te gelden dat de franchisenemer een afhankelijke positie heeft ingeval van een zwakke franchiseorganisatie. Het is namelijk gebruikelijk dat de franchisenemer als onderhuurder de huurpenningen betaalt aan de franchisegever, die deze huurpenningen weer betaalbaar stelt aan de verhuurder. Indien de liquide positie van de franchisegever zwak is, ontstaat het risico dat de huur niet of deels wordt doorbetaald aan de verhuurder hetgeen weer tot gevolg heeft, dat de laatste de huur zonder meer kan opzeggen.

In het geval dat franchisegever failliet gaat, zijn zowel de curator als de verhuurder bevoegd om de huurovereenkomst direct op te zeggen met een opzegtermijn van maximaal 3 maanden. Het staat de franchisenemer van de failliet vrij om te proberen het pand in handen te krijgen als huurder in samenspraak met verhuurder vanwege de reden dat degene een zelfstandige doorstart in het pand wenst te maken. De curator zal na faillissement zo snel mogelijk willen komen tot afwikkeling van de boedel en zal de huurrechten niet doen gelden, aangezien de boedel niet gebaat is bij continuering van de huurovereenkomsten. Het zogenaamde bestemmingsbeding kan echter spreekwoordelijk roet in het eten gooien voor de (ex)-franchisenemer, die een zelfstandige doorstart wenst te maken. Verhuurder kan namelijk een bestemmingsbeding hebben opgenomen in de huurovereenkomst en bepalen dat hij uitsluitend toestemming geeft om een gelijksoortig bedrijf in dit betreffende huurpand te exploiteren. Franchisenemer zal indien hij dit een beperkende bepaling acht, het pand derhalve desalniettemin alsnog moeten prijsgeven.

Ingeval dat er tijdens het faillissement van franchisegever zich een overnemende partij bij de curator meldt en uiteindelijk van de curator toestemming krijgt om de failliete boedel te kopen, ligt het beschrevene ten aanzien van het bemachtigen van de huurrechten genuanceerder. De overnemende partij zal de locaties zoals de failliet liet exploiteren wensen te behouden, althans een groot deel hiervan. De ondernemers die besluiten met de overnemende partij in zee te gaan en daarmee wederom franchisenemer worden, zullen akkoord moeten gaan met het feit dat zij op basis van onderhuur het pand zullen exploiteren. Hun nieuwe franchisegever zal dezelfde redenen als hun oude franchisegever hebben om de huurrechten in handen te willen blijven houden. Franchisegever kan dit als voorwaarde stellen om in het geheel tot een nieuwe franchiseovereenkomst te komen met franchisenemer. In het (uitzonderlijke) geval dat de huurrechten toch reeds in handen zijn van de franchisenemer zal de nieuwe franchisegever via de kantonrechter moeten vorderen dat de duur van de huurovereenkomst wordt gekoppeld aan de duur van de franchiseovereenkomst en dat franchisenemer na het einde van de franchiseovereenkomst zijn medewerking zal verlenen aan een zogenaamde ‘indeplaatsstelling’ van franchisegever. Een indeplaatsstelling houdt in dat de huurder tegen de wil van de verhuurder de huur van de bedrijfsruimte kan overdragen aan een derde in verband met de overdracht van het bedrijf dat in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend. Overigens moet de in de plaatsstelling door de huurder wel gevorderd worden bij de kantonrechter. Middels een indeplaatsstelling wordt voorkomen dat de verhuurder het pand aan een derde niet belanghebbende verhuurt. In het geval dat de huurrechten nog liggen bij de curator, zal de ex-franchisenemer die niet voornemens is met de overnemende partij een franchiseovereenkomst aan te gaan in een moeilijk parket zitten, indien degene de huurrechten in handen wenst te krijgen. Ook indien de ondernemer de verhuurder bereid heeft gevonden, na opzegging van de bestaande huurovereenkomst met de curator, om met hem een huurovereenkomst aan te gaan, zal de dreiging van een vordering tot indeplaatsstelling door de curator reëel blijven. De curator kan de indeplaatsstelling in beginsel slechts vorderen voordat de bedrijfsoverdracht wordt gerealiseerd c.q. gedurende de opzegtermijn van de huurovereenkomst. Als argument voor de rechter is een zwaarwichtig belang bij bedrijfsoverdracht vereist. Of het tegen de achtergrond van het naderende einde van de huurovereenkomst nog zinvol is voor de curator om machtiging tot indeplaatsstelling te vorderen hangt af van de concrete omstandigheden.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies