Een pand feitelijk gebruiken, maar dan zonder huurovereenkomst

In franchising komt het veelvuldig voor dat het bedrijfspand, van waaruit de franchisenemer zijn onderneming exploiteert, niet het eigendom is van de franchisenemer, maar wordt gehuurd van de franchisegever. Vaak huurt de franchisegever het bedrijfspand op haar beurt weer van een andere partij. Als de huurovereenkomst tussen de franchisegever en de (hoofd)verhuurder komt te beëindigen, dan zal de franchisenemer in bepaalde gevallen zelf de huurverplichtingen op zich willen nemen. Dit, bijvoorbeeld, om te voorkomen dat het bedrijfspand moet worden ontruimd, met alle gevolgen van dien voor de franchisenemer.

In beginsel zal er sprake kunnen zijn van een onderhandelingsperiode, waarin de franchisenemer en de (hoofd)verhuurder proberen om tot overeenstemming te komen. Deze onderhandelingen kunnen voortduren, zelfs nadat de (hoofd)huurovereenkomst tussen de (hoofd)verhuurder en de franchisegever feitelijk is komen te eindigen. Er kan in die gevallen dan sprake van zijn dat de franchisenemer zonder huurovereenkomst gebruik maakt van het bedrijfspand, doch alleen met de toestemming van de (hoofd)verhuurder.

Als partijen uiteindelijk tot overeenstemming komen over een nieuwe huurovereenkomst, dan zal de periode van onderhandelingen meegenomen kunnen worden in de nieuwe overeenkomst, bijvoorbeeld door de huurovereenkomst met terugwerkende kracht in te laten gaan. Maar wat als partijen niet tot overeenstemming komen? Dient de franchisenemer dan alsnog huurpenningen te voldoen voor de periode dat hij feitelijk, maar zonder huurovereenkomst, gebruik heeft gemaakt van het bedrijfspand?

Onlangs heeft een rechtbank zich uitgelaten over een dergelijke kwestie. De feiten waren als volgt. De hoofdverhuurder is de eigenaresse van een bedrijfspand, welk pand werd (onder)verhuurd aan een franchisenemer van een broodjeszaakformule. De hoofdhuurovereenkomst was in maart 2008 komen te beëindigen. De franchisenemer heeft zich, overigens voor de beëindiging van de (hoofd)huurovereenkomst, tot de hoofdverhuurder gewend en haar verzocht om rechtstreeks met hem een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Partijen hebben vervolgens een flinke periode, te weten tot februari 2009, onderhandeld over het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, maar hebben uiteindelijk helaas geen overeenstemming kunnen bereiken. De redenen hiervoor worden niet expliciet vermeld in het vonnis van de rechtbank.

De franchisenemer is, gedurende de elf maanden dat er formeel geen sprake (meer) was van een huurovereenkomst, de bedrijfsruimte feitelijk blijven gebruiken als broodjeszaak met de toestemming van de hoofdverhuurder. Toen duidelijk werd, dat geen nieuwe huurovereenkomst tot stand zou komen, heeft de hoofdverhuurder de franchisenemer verzocht om de bedrijfsruimte te ontruimen. Dit heeft de franchisenemer tijdig gedaan. Ook heeft de hoofdverhuurder aan de franchisenemer verzocht om een “gebruiksvergoeding” te voldoen voor de periode dat er geen huurovereenkomst (meer) was, doch waarin de franchisenemer wel feitelijk gebruik maakte van de bedrijfsruimte. De franchisenemer heeft dit echter geweigerd.

In de rechtzaak die op dit conflict volgt, stelt de rechtbank vast dat de franchisenemer vanaf maart 2008 tot de ontruiming in 2009 de bedrijfsruimte feitelijk in gebruik had, hoewel er geen huurovereenkomst aan ten grondslag lag. De rechtbank acht het toch aannemelijk dat er tussen partijen enige vorm van overeenstemming heeft bestaan over de verschuldigdheid van een vergoeding aan de hoofdverhuurder. Hieruit volgt dat de hoofdverhuurder er op mocht vertrouwen dat de franchisenemer aan haar, gedurende de periode van de onderhandelingen, een vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte verschuldigd was. Deze vergoeding wordt vervolgens vastgesteld op grond van hetgeen de franchisenemer zelf aan huur verschuldigd zou zijn geweest als de (onder)huurovereenkomst nog wel had bestaan.

Kortom, feitelijk gebruik maken van een bedrijfspand als huurder, terwijl er geen huurovereenkomst bestaat, zal – op grond van hetgeen de rechtbank over voorgaande kwestie heeft opgemerkt – in bepaalde gevallen gepaard kunnen gaan met de gehoudenheid om een gebruiksvergoeding te voldoen aan de verhuurder. Het is uiteraard zinvol om in ieder geval een reserve aan te houden voor dergelijke uitgaven, mocht u zich in een dergelijke situatie bevinden. 

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies