De nadere huurprijsvaststelling van bedrijfsruimte op verzoek van de verhuurder/franchisegever of de huurder/franchisenemer

Betaalt de (onder)huurder/franchisenemer nog wel een marktconforme huurprijs voor de gehuurde bedrijfsruimte? Zo neen, dan kan er betaling van een marktconforme huurprijs worden gevorderd in een  nadere huurprijsvastellingsprocedure.  Men dient hierbij wel goed voorbereid te werk te gaan want de  nadere huurprijsvastellingsprocedure kan wel eens tot een verrassende uitkomst leiden. Een vordering tot huurverhoging kan uiteindelijk op een huurverlaging uitdraaien en omgekeerd. De wijze waarop een huurprijs nader dient te worden vastgesteld is vastgelegd in artikel 7:303 lid 2 BW.

Dat luidt:
“Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekking huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.”

De wet gaat in eerste instantie uit van vrije prijsvorming bij aanvang van de huurovereenkomst. De franchisenemer als huurder en de franchisegever als (hoofd)verhuurder kunnen de aanvangshuurprijs overeen komen die zij in hun onderhandelingen over de huurovereenkomst redelijk vinden. Daarbij kan tevens een tussentijdse huurprijsverhoging worden afgesproken. Meestal bestaat deze tussentijdse huurprijsverhoging in de vorm van een jaarlijkse indexeringsregeling. Voorts kunnen huurder/franchisenemer en verhuurder/ franchisegever een huurprijs overeenkomen die afhankelijk is van de omzet van de huurder/franchisenemer als exploitant van de onderneming die in het gehuurde object is gevestigd. Dit gebeurt overigens de laatste jaren steeds vaker. In het bijzonder bij verhuur van winkelruimte in winkelcentra.

In de nadere huurprijsvaststellingsprocedure kan de verhuurder/franchisegever een hogere huurprijs vorderen dan de huurprijs die de indexeringsregeling bewerkstelligt. Bij de nadere huurprijsvaststelling gaat de rechter uit van de marktprijs.
 
Ook voor de huurder/franchisenemer kan nadere huurprijsvaststelling zinvol. De huurder/franchisenemer die ten opzichte van het niveau van de marktprijs een te hoge huurprijs betaald, kan deze via de nadere huurprijsvaststelling op een lager niveau doen vaststellen.

Bij “bedrijfsruimte ter plaatse” dient men te denken aan bedrijfsruimte binnen een zelfde winkelgebied als het gehuurde. Is dit niet voor handen dan komen verder gelegen vergelijkingspanden in aanmerking, bijvoorbeeld in een ander winkelcentrum of een andere (A1) locatie. Er kan ook gekeken worden naar vergelijkbare panden buiten de gemeente van het gehuurde. Het criterium is dat het vergelijkbaar moet zijn. De vraag of een bedrijfsruimte wel of niet vergelijkbaar is met het gehuurde is van vele factoren afhankelijk, bijvoorbeeld de bereikbaarheid, de passantenstroom, de aanwezigheid van een groot warenhuis, de grootte van het pand of het voorzieningenniveau.

De wet en jurisprudentie gaan er van uit dat slechts de huurprijs voor het object voor nadere huurprijsvaststelling vatbaar is. Voor een wijziging van andere vergoedingscomponenten, zoals servicekosten, leveringen en diensten of promotiebijdragen, is in het huurrecht van bedrijfsruimten geen plaats. Dit betekent dat de kale huurprijs van het object de enige juiste grondslag voor de vergelijking in een nadere huurprijsvaststellingsprocedure. Met kale huurprijs wordt in de rechtspraak bedoeld de enkele periodieke vergoeding voor het enkele gebruik van de casco bedrijfsruimte.
Een nadere huurprijsvaststellingsprocedure is pas mogelijk na verloop van de eerste bepaalde duur van de huurovereenkomst. Meestal is dit vijf jaar. Voorts is het mogelijk een nadere huurprijsvaststellingsprocedure aan te vangen in het geval met goedkeuring van de kantonrechter sprake is van een huurovereenkomst met een afwijkende eerste bepaalde duur die langer is dan twee jaren maar korter dan vijf jaren.

Alvorens een nadere huurprijsvaststellingsprocedure kan worden aangevangen dient een, in gezamenlijk overleg tussen huurder/franchisenemer en verhuurder/franchisegever, deskundigenadvies te worden opgesteld. Een deskundigenadvies is ook noodzakelijk voor de ontvankelijkheid van de eisende partij. Met dit vereiste is beoogd voorafgaand serieus overleg tussen huurder/franchisenemer en verhuurder/franchisegever te bevorderen en onnodige nadere huurprijsvastellingsprocedure te voorkomen. Immers, de benoeming van de deskundige vereist op zichzelf reeds overleg. Op basis van het deskundigenadvies kunnen de huurder/franchisenemer en de verhuurder/franchisegever voor zichzelf bezien hoe groot de kans van slagen is in een nadere huurprijsvaststellingsprocedure. Bovendien wordt hiermee voorkomen dat een partij die aanvankelijk een huurverhoging wilde bewerkstelligen uiteindelijk wordt geconfronteerd met een huurverlaging.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies