Artikel De Nationale Franchise Gids – “Coronakorting van 50% op de huur” – mr. A.W. Dolphijn – d.d. 15 september 2020
Tegenvallende omzetten in verband met de coronacrisis kunnen betekenen dat
de huurprijs gehalveerd wordt, ook als er sprake is van een deels
omzetgerelateerde huur.
De kortgedingrechter van de rechtbank Amsterdam heeft een betekenisvolle
uitspraak gedaan. Een horecabedrijf had een franchiseovereenkomst gesloten
voor de exploitatie van een hotelbedrijf. Met de eigenaar van een
hotelgebouw was een huurovereenkomst gesloten. De huurder had sinds 6 maart
2020 de huur niet meer voldaan, omdat vanaf begin maart 2020 de omzet
dramatisch teruggevallen was in verband met de gevolgen van de
coronacrisis. Medio maart 2020 heeft de Nederlandse overheid diverse
maatregelen genomen in verband met het coronavirus, met als gevolg dat de
onderneming deels gesloten diende te worden voor het publiek. De
horecaonderneming heeft hierdoor veel schade opgelopen.
Eén van de aspecten die in de rechtszaak in kort geding aan de orde kwam
was de vraag of de huurder de gehele huurachterstand diende te voldoen. De
verhuurder had al eerder in de huurovereenkomst een deel van de huurprijs
afhankelijk van de omzet gemaakt en stelde dat daarmee de huurder voldoende
tegemoetgekomen wordt.
De gevolgen van de coronacrisis zijn volgens de kortgedingrechter niet in
de huurovereenkomst opgenomen, ook niet doordat er sprake is van een
gedeeltelijk omzetgerelateerde huurprijs. Dat omzetgerelateerde deel van de
huurprijs betreft – in relatie tot het vaste deel van de huur – een
relatief laag bedrag. Partijen zullen daarmee volgens de kortgedingrechter
beoogd hebben de gevolgen van omzetfluctuaties te dempen, in die zin dat de
totale huur afhankelijk van de gerealiseerde omzet hoger of lager kan
uitvallen. Daarbij moet echter aan niet meer gedacht worden dan aan
fluctuaties veroorzaakt door te verwachten en daarmee te voorziene
omstandigheden en niet aan een ten tijde van het aangaan van de
huurovereenkomst volstrekt onvoorzienbare omstandigheid zoals de
coronacrisis.
Aldus oordeelt de kortgedingrechter dat vanaf in ieder geval het tweede
kwartaal van 2020 een huurkorting zal worden toegepast. Nu geen van beide
partijen een verwijt van het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden kan
worden gemaakt ligt het voorshands voor de hand het financiële nadeel over
partijen te verdelen, zodat de kortgedingrechter er voorlopig vanuit gaat
dat de maximale huurprijskorting van 50% in de bodemprocedure zal worden
toegepast, in die zin dat de huurbetalingsverplichting vanaf het tweede
kwartaal van 2020 wordt opgeschort tot 50% totdat er in de bodemprocedure
zal zijn beslist. Ook zal worden bepaald dat de huurder aan deze
opschorting geen rechten kan ontlenen indien zij niet binnen vier weken na
heden een bodemprocedure tegen verhuurder aanhangig maakt. Daar zal dan een
definitief oordeel gevormd worden of het opgeschort bedrag niet betaald
hoeft te worden.
Voor franchisenemers die tevens huurder zijn, en die ten gevolge van de
coronacrisis met huurachterstanden te kampen hebben, kan een (tijdelijke)
huurverlaging van 50% een welkome tegemoetkoming zijn.
Mr. A.W. Dolphijn – franchiseadvocaat
Ludwig & Van Dam Franchise advocaten, franchise juridisch advies. Wilt
u reageren? Ga naar dolphijn@ludwigvandam.nl
Andere berichten
Hoe behoud ik mijn vestigingsplaats? – 6 juni 2019 – mr. K. Bastiaans
Voor franchisegevers en franchisenemers is, met name in de detailhandel, de vestigingsplaats van groot belang.
Supermarktbrief – 25
Supermarktnieuwsbrief nr. 25
De toetsingsmaatstaf voor franchiseprognoses – d.d. 29 mei 2019 – mr. A.W. Dolphijn
Het hof Den Bosch heeft op 19 maart 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1037, de rechtspraak van de Hoge Raad over prognose bij franchising op een rij gezet.
Arbitrage binnen franchise: een te hoge drempel? – mr. M. Munnik
Bij het aangaan van een overeenkomst is het voor partijen mogelijk – in afwijking van de wet - om een bevoegde rechter aan te wijzen. Dit geldt ook voor de franchiseovereenkomst. Van deze mogelijkheid
Beroep franchisenemer op dwaling wegens ondeugdelijke prognoses en gebrek aan ondersteuning verworpen – d.d. 25 april 2019 – mr. K. Bastiaans
Het Hof ’s-Hertogenbosch oordeelde (ECLI:NL:GHSHE:2019:697) over de vraag of het enkele feit dat prognoses niet zijn uitgekomen, de conclusie rechtvaardigt dat de franchisenemer tekort is gedaan...
Artikel De Nationale Franchise Gids: “Steeds meer bescherming tegen ronselen franchisenemers” – d.d. 2 april 2019 – mr. A.W. Dolphijn
Steeds vaker blijkt dat geronselde franchisenemers beschermd kunnen worden op basis van de Wet Acquisitiefraude.