Oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst

Artikel 7:224 van het Burgerlijk Wetboek bepaald dat de huurder het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst weer moet teruggeven aan de verhuurder. Daar bij huur van bedrijfsruimten veelal sprake is van een lange looptijd, kan bij de oplevering van het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst gemakkelijk een verschil van mening ontstaan over de wijze waarop en de staat waarin het gehuurde aan de verhuurder moet worden teruggeven.

In dit artikel zal ik kort stilstaan bij de wettelijke regeling en de wijze waarop partijen in aanvulling daarop afspraken kunnen maken om problemen bij de oplevering van het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst te voorkomen.

Ten aanzien van de wijze waarop het gehuurde aan het eind van de huurovereenkomst het gehuurde weer aan de verhuurder ter beschikking moet stellen, wordt een onderscheid gemaakt tussen de situatie dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt en de situatie waarbij dit achterwege is gebleven.
In de beschrijving dient de concrete feitelijke staat van het gehuurde te worden omschreven. De opmerking in de huurovereenkomst, dat het gehuurde “in goede staat” zal worden opgeleverd is niet voldoende. Daaruit blijkt immers niet wat die goede staat feitelijk inhoudt. Indien een beschrijving is opgemaakt, dan is de huurder gehouden om het gehuurde bij het einde van de huur op te leveren in de staat waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard bij aanvang van de huurovereenkomst. Voor geoorloofde veranderingen en/of toevoegingen aan het gehuurde die de huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst heeft aangebracht en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd, geldt in beginsel dat van de beschrijving mag worden afgeweken.
Is geen beschrijving opgemaakt dan wordt de huurder verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze is aan het einde van de huurovereenkomst. Het is dan aan de verhuurder om aan te tonen dat het gehuurde niet is opgeleverd zoals deze bij aanvang van de huurovereenkomst is aanvaard.

Voorafgaand aan het einde van de huurovereenkomst kan een voorinspectie worden gehouden waarbij een rapport wordt opgemaakt. Tijdens deze inspectie lopen huurder en verhuurder het gehuurde rond om hetzij na te gaan of het gehuurde voldoet aan de bij aanvang van de huurovereenkomst opgemaakte beschrijving, hetzij (bij gebreke van een beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst) te omschrijven in welke staat het gehuurde verkeerd waarna de verhuurder zich kan beraden over de vraag of hij oplevering in die staat aanvaard of dat hij meent dat hij kan aantonen dat het gehuurde in een andere c.q. betere staat aan huurder ter beschikking is gesteld.

Bij huur van bedrijfsruimte komt het vaak voor dat voor de uitoefening van het bedrijf aanpassingen in het gehuurde nodig zijn. Zo worden vaak zaken als kantoorunits, balies, verlichtingsarmaturen etc. aangebracht. Al deze zaken dienen bij het einde van de huur in beginsel weer verwijderd te worden hetgeen flinke kosten met zich kan meebrengen.
De verhuurder is bij een onjuiste oplevering gerechtigd om de gebreke zelf te laten herstellen. De kosten die hij hiervoor dient te maken, kan de verhuurder vervolgens bij de ex-huurder in rekening brengen. Naast de kosten die de verhuurder moet maken, kan ook geleden verlies of andere schade, zoals huurderving indien het gehuurde pas later aan een derde kan worden verhuurd, bij de huurder in rekening worden gebracht.

Het komt regelmatig voor dat de verhuurder kosten voor herstelwerkzaamheden bij de huurder in rekening brengt die hij (nog) niet daadwerkelijk heeft gemaakt. In verschillende uitspraken hebben kantonrechters geoordeeld dat die kosten dan toch voor rekening van de ex-huurder moeten komen. De hoogte van de kosten worden daarbij door de kantonrechters naar redelijkheid en billijkheid vastgesteld. In het arrest van de Hoge Raad van 27 november 1997, NJ 1999, 380, (van de Meer/Beter Wonen), is bevestigd dat de huurder direct in verzuim is als hij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet correct oplevert. De verhuurder hoeft de huurder daarvoor niet eerst in gebreke te stellen omdat de opleveringsverplichting naar haar aard alleen kan worden nagekomen op het tijdstip van het einde van de huurovereenkomst. Op dat moment moet de huurder het gehuurde in de juiste staat aan de verhuurder terug geven.

Indien partijen verzuimd hebben een regeling met betrekking tot de oplevering in de huurovereenkomst op te nemen of indien een van beide partijen dat niet wenst, kan een van de partijen de rechter vragen om de andere partij te veroordelen tot medewerking aan een vergelijkbare opleveringsprocedure bij het einde van de huurovereenkomst.

Het is van groot belang om de staat van het gehuurde zowel bij aanvang als bij het einde van de huurovereenkomst goed vast te leggen. Komt de huurovereenkomst ten einde, dan is het wenselijk om inspecties te houden en daarvan een rapportage op te maken. Hierdoor zijn alle partijen bekend met hetgeen van hen verlangd wordt, welke consequenties en bepaalde staat van oplevering met zich meebrengt en kan voorkomen worden dat achteraf alsnog discussies of procedures moeten worden gevoerd over gebreke die niet meer zijn te beoordelen en/of controleren.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies