Franchise-kenniscentrum/ Nationale Franchise- en Formulebrief-publicaties

Ludwig en van Dam Advocaten publiceert om de week een juridische bijdrage aan de Nationale Franchise- en Formulebrief, die door First Formula electronisch wordt verspreid. Hieronder treft u de tot dusver verschenen bijdragen aan.


De mogelijkheden betreffende het vorderen van huurvermindering.

Mr D. Timmerman - Franchise advocaat

In navolging van eerdere verschenen artikelen van mijn hand zal ik in het onderstaande wederom een huurrechtelijke kwestie behandelen. Meestal hebben de franchisenemer en de franchisegever naast een franchise-overeenkomst veelal eveneens een huurovereenkomst gesloten. De franchisegever zal als zijnde verhuurder en de franchisenemer zal als zijnde huurder de huurovereenkomst zijn aangegaan. Uiteraard kan het ook voorkomen dat de franchisenemer een huurovereenkomst met een andere (rechts)persoon heeft gesloten. In het navolgende zal van de situatie worden uitgegaan dat een huurovereenkomst is gesloten met de franchisegever, waarbij de franchisegever als zijnde verhuurder/onderverhuurder en de franchisenemer als zijnde huurder/onderhuurder heeft gesloten. In dit kader zal in het navolgende op een specifiek onderwerp ten aanzien van de huurrelatie tussen partijen worden ingegaan, namelijk op de situatie dat een huurovereenkomst is gesloten met de franchisegever waarbij is overeengekomen dat het gehuurde betrekking heeft op bijvoorbeeld 150 m2 en de huurder (hierna: franchisenemer) achteraf (mogelijk zelfs maanden later) is gebleken dat het gehuurde betrekking heeft op een aanzienlijk lager aantal m2, bijvoorbeeld 110 m2.

In dit kader is de vraag van belang in hoeverre de franchisenemer huurvermindering kan vorderen en in hoeverre eventuele geleden schade als gevolg van het feit dat uiteindelijk is gebleken dat het gehuurde betrekking heeft op een minder aantal strekkende m2 dan is overeengekomen. In dit kader is sprake van een gebrek, zoals verwoord in artikel 7:204 lid 2 BW, hetgeen (kort gezegd) inhoudt dat het gehuurde, door een niet aan de franchisenemer toe te rekenen omstandigheid, aan de franchisenemer niet het genot verschaft dat de franchisenemer bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.

Allereerst zal nader worden ingegaan op de mogelijkheid om huurprijsvermindering te vorderen. Uit artikel 7:207 BW blijkt dat de franchisenemer in geval van een vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop de franchisenemer de franchisegever behoorlijk van het gebrek op de hoogte heeft gesteld of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. De huurprijsvermindering kan alsdan worden gevorderd tot de dag waarop het gebrek is verholpen. De franchisegever dient aldus allereerst in kennis te worden gesteld van het feit dat het aanstal strekkende m2 van de gehuurde ruimte minder is dan hetgeen de franchisenemer en de franchisegever zijn overeengekomen. Voor het vorderen van een evenredige huurprijsvermindering is niet alleen de aanwezigheid van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW nodig, tevens dient sprake te zijn van een zodanige importantie, dat sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot dat de franchisenemer bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten.

Als gevolg van het feit dat de franchisenemer over minder m2 kan beschikken dan met de franchisegever is overeengekomen, kan de franchisenemer schade hebben geleden. In dit kader is van belang in hoeverre de franchisenemer eventuele winstderving of bedrijfsschade op de franchisegever kan verhalen. De franchisegever is voor deze schade aansprakelijk, indien het gebrek al aanwezig was bij het aangaan van de huurovereenkomst en de franchisegever het gebrek toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de franchisenemer heeft te kennen gegeven dat de zaak dat gebrek niet had. In dit kader is van belang wat de franchisegever - gezien zijn bekendheid met de verhuurde zaak - had behoren te weten. Hierbij dient overigens wel rekening te worden gehouden met de omstandigheden van het geval. Bovendien dient de franchisenemer te bewijzen dat hij bedrijfsschade heeft geleden als gevolg van voornoemd gebrek.

Gezien het voorgaande is het voor de franchisenemer raadzaam om bij totstandkoming van de huurovereenkomst onmiddellijk te verifiëren of hij daadwerkelijk de beschikking heeft over het overeengekomen aantal m2, teneinde eventuele (onaangename) verassingen te voorkomen.

Ludwig & Van Dam franchise advocaten, franchise juridisch advies